Mudanças na alienação fiduciária de imóvel

31/07/2017

por Marcelo Augusto de Barros

No último dia 12 de julho de 2017 entrou em vigor a Lei Federal n° 13.465, que alterou algumas disposições da Lei n° 9.514 de 20 de novembro de 1997, aquela que trata, dentre outras disposições, da alienação fiduciária de imóveis.

A tabela abaixo aponta as alterações promovidas, com nossos comentários.


Tema

Como era

Como ficou

Comentários

valor de avaliação do imóvel as partes livremente estabeleciam, sem parâmetro mínimo o valor mínimo será a base de cálculo do ITBI (art. 24, parágrafo único) as chances dos devedores de suspender um leilão alegando avaliação irrisória diminuem bastante
ocultação proposital do notificado quando o devedor se ocultava, o cartório promovia a intimação por edital
 
esse procedimento adiava a consolidação em pelo menos 30 dias
se o oficial do cartório desconfiar que o devedor está se ocultando, ele promoverá a intimação em nome dos familiares do devedor (art. 26, § 3º-A)
 
se o devedor morar em condomínio ou loteamento fechado, o oficial deixará a intimação na portaria ou recepção (art. 26, § 4º-A)
a tendência é o procedimento ficar mais ágil
prazo para purgar a mora e consolidar a propriedade era de 15 dias após a notificação, para qualquer situação os devedores de operações de financiamento habitacional terão 45 dias para purgar a mora (15 + 30, conforme art. 26-A, §§ 1o  e 2o) esperamos que não, mas a tendência é o cartório padronizar e aplicar essa regra a qualquer tipo de operação, mesmo aquelas não relacionadas ao financiamento habitacional
intimação sobre o leilão a lei não exigia a intimação do devedor sobre as datas do leilão
 
mas alguns precedentes judiciais anulavam leilões sem essa intimação
os devedores deverão ser intimados nos endereços constantes do contrato, inclusive o eletrônico (art. 27, § 2o-A) a lei não estipula a forma de notificação e entendemos que um telegrama seja suficiente
 
agora se tornou essencial indicar um endereço de e-mail na qualificação
direito de preferência do devedor no leilão a lei não previa esse direito desde a consolidação até a data do segundo leilão, o devedor poderá adquirir o imóvel, com preferência sobre os demais pretendentes, mediante o pagamento da dívida e despesas (art. 27, § 2o- B) alguns precedentes judiciais já vinham autorizando a purgação da mora até o segundo leilão. O que a lei fez agora foi tratar essa situação como direito de preferência
efeitos da consolidação da propriedade sobre ações revisionais a lei não dizia nada nas operações de financiamento imobiliário, após a consolidação da propriedade os debates judiciais sobre cláusulas abusivas ou sobre os procedimentos de cobrança ou leilão serão resolvidos em perdas e danos (art. 30, parágrafo único) ou seja, após consolidar a propriedade o financiado não poderá mais impedir o leilão alegando, por exemplo, abusividade de juros ou valor irrisório do imóvel
 
mas, em princípio, essa regra somente valerá para operações de financiamento imobiliário
 
a emissão de uma CCB não relacionada à aquisição ou refinanciamento do imóvel ou de títulos do agronegócio (CDCA, CPR, etc.) com garantia de imóvel, por exemplo, não se sujeitarão a essa regra