Construtoras não podem cobrar juros em caso de atraso na obra

07/10/2019

Por Orlando Quintino Martins Neto

Em artigo de 16/09/2019, comentamos uma decisão do Superior Tribunal de Justiça que, em julgamento de Recurso Repetitivo (Tema 996), definiu que as construtoras devem fixar um prazo certo e determinado no contrato para a entrega da unidade imobiliária, independentemente de qualquer ato futuro.

Além do prazo certo para a entrega da obra e a eventual pena a quem não cumpre o referido prazo (enunciados 1 e 2 da decisão), no mesmo julgamento foram apreciadas também outras duas questões: a legalidade da cobrança dos chamados “juros de obra”, e, ainda, incidência de correção monetária sobre o saldo devedor em caso de entrega da unidade após o prazo fixado em contrato.

Sobre a primeira questão (legalidade da cobrança dos juros de obra), o enunciado da decisão foi o seguinte:

3) É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.

Como se vê, a decisão visa, em outras palavras, trazer maior segurança ao adquirente do imóvel e evitar que ele seja obrigado a pagar pela remuneração do capital empregado na obra, por conta de atraso a que não deu causa.

Já com relação à questão da incidência de correção monetária sobre o saldo devedor, o enunciado da decisão foi o seguinte:

4) O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.

A despeito de manter a possibilidade de incidência de correção monetária do saldo devedor para simples recomposição da moeda, ainda que o atraso seja causado exclusivamente pela construtora, o Superior Tribunal de Justiça, contudo, determina a substituição do índice (ou manutenção, quando for o caso), de forma que dita correção monetária seja menos gravosa ao consumidor.

Para o relator do recurso, Ministro Marco Aurélio Bellizze, “Essa solução mostra-se adequada ao reequilíbrio da relação contratual, nos casos de atraso na conclusão da obra, não devendo ser implementada a substituição do indexador específico do saldo devedor pelo geral, vale insistir, apenas quando o índice previsto contratualmente for mais favorável ao consumidor, avaliação que se dará com o transcurso da data limite estipulada no contrato para a entrega da unidade, incluindo-se eventual prazo de tolerância.

Como já mencionado no artigo anterior, as teses envolvem imóveis adquiridos no âmbito do programa Minha Casa, Minha Vida, e consolidam entendimentos já firmados pelo Superior Tribunal de Justiça em julgamentos anteriores.
 
O acórdão foi publicado pelo Superior Tribunal de Justiça no último dia 27 de setembro, e seu conteúdo na íntegra pode ser consultado clicando aqui.