Precipuamente cumpre esclarecer que o distrato nada mais é do que o acordo em virtude do qual se promove a dissolução de um contrato, seguidas as mesmas regras e prescrições que se fizeram próprias à formação daquele, assim desfeito. O distrato será judicial ou extrajudicial, diferindo apenas quanto à existência ou não de homologação de um Juiz.

Entretanto, muito tem se discutido acerca da validade do referido instituto quanto à sua aplicação nos contratos de compromisso de compra e venda, bem como à produção de coisa julgada material nesta hipótese.

Apesar de caber a assertiva quanto à existência de um posicionamento majoritário, não se pode ignorar a possibilidade de obtenção de um provimento diverso, como de fato ocorre apesar de minoritário, haja vista sentença proferida recentemente em processo patrocinado pelo Teixeira Fortes, que tratou de reconhecer a validade do distrato pactuado, conforme notícia ora veiculada.

Fato é que a maioria dos Tribunais do país, valendo destacar os dos estados do Rio de Janeiro, Minas Gerais, Santa Catarina e até mesmo São Paulo, vem decidindo casos semelhantes de modo a admitir, por parte do compromissário vendedor, a retenção de algo em torno de 10 a 30% dos valores pagos pelo compromissário comprador, sob o argumento de que esta estimativa seria bastante para saldar eventuais despesas do compromissário vendedor com contratos, propaganda etc. Tal posição engloba ainda o entendimento de que a estipulação de percentual superior, via distrato, seria abusivo, ainda que celebrado de forma válida, sem a incidência de qualquer vício.

Vale transcrever ementa do acórdão proferido nos moldes supra, pelo Relator Antônio Sérvulo, no processo nº 2.0000.00.446650-4/000(1), do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais:

"PROCESSUAL CIVIL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – RESCISÃO CONTRATUAL – RESTITUIÇÃO PARCELAS PAGAS – DISTRATO -DESCONSIDERAÇÃO – AVENÇA ABUSIVA. Configurando o instrumento particular de promessa de compra e venda e o distrato a ele atrelado relação de consumo, é de se aplicarem as normas contidas na Lei n.º 8.078/90. "Nula é a cláusula que prevê a perda das prestações pagas, em distrato de compromisso de compra e venda celebrado na vigência do Código de Defesa do Consumidor, podendo a parte inadimplente requerer a restituição do quantum pago, com correção monetária desde cada desembolso, autorizada a retenção de importância fixada pelas instâncias ordinárias em razão do descumprimento do contrato." (REsp. 241.636/SP).” 

De outra sorte o Relator Neves Amorim decidiu pela validade do distrato pactuado, na apelação 994040152715 (3779584100), julgada pela 2ª Câmara de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo em 02/03/2010: 

“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS C.C. PERDAS E DANOS – DISTRATO CELEBRADO ENTRE AS PARTES – ACORDO DE VONTADE VÁLIDO E EFICAZ – SUPOSTO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL DA VENDEDORA – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – NÃO CONFIGURAÇÃO – DANO MORAL – AUSÊNCIA DE PROVA – SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO.” 

Conclusão da qual não se pode olvidar é a de que resta impossível a negativa de eficácia ao distrato, quando pactuado dentro da mais lídima boa-fé e atento ao princípio do pacta sunt servanda, vez que obediente aos mesmos critérios e requisitos necessários à celebração do contrato do qual se originou.

Juliana Clivatti Massoni