Ainda que o preço de venda de um bem imóvel compreenda um percentual do VGV (Valor Geral de Vendas[1]) e um valor mínimo assegurado, os valores que excederem ao mínimo deverão ser tributados também como ganho de capital.
 
É o que se infere da Instrução Normativa SRF nº 84, de 11 de outubro de 2001, segundo a qual a “diferença positiva entre o valor de alienação de bens ou direitos e o respectivo custo de aquisição” é considerada ganho de capital a ser apurado e tributado pelo imposto de renda.  
 
A forma de tributação dos valores que superarem o preço mínimo contratualmente previsto, portanto, deverá observar a Instrução Normativa em comento que, por sua vez, dispõe no Artigo 19, inciso I:
 

“Art. 19. Considera-se valor de alienação:
 
I – o preço efetivo da operação de venda ou de cessão de direitos;”
 
O significado literal de “preço efetivo” é “preço real”. Desse modo, quando o preço real (efetivo) de uma operação supera a quantia mínima pactuada, o valor de alienação para efeito do ganho de capital corresponderá ao valor integral da operação e não apenas ao mínimo garantido.
 
É preciso esclarecer, entretanto, que o valor recebido a título de reajuste (juros, correção, etc.) não compõe a base de cálculo do ganho de capital e é tributado de forma mais onerosa, conforme previsão do Artigo 19, § 3º, da Instrução Normativa nº 84/2001:
 
“§ 3º. Os valores recebidos a título de reajuste, no caso de pagamento parcelado, qualquer que seja sua designação, a exemplo de juros e reajuste de parcelas, não compõem o valor de alienação, devendo ser tributados à medida de seu recebimento, na fonte ou mediante o recolhimento mensal obrigatório (Carnê-Leão), quando a alienação for para pessoa jurídica ou para pessoa física, respectivamente, e na Declaração de Ajuste Anual.”
 
Para reforçar o entendimento explanado, vale destacar dois pronunciamentos da Receita Federal do Brasil em situações consideradas equivalentes – por tratarem de vendas com preços sem valor determinado –, cujas decisões entenderam que a tributação deveria ser realizada como ganho de capital:
 
SOLUÇÃO DE CONSULTA Nº 25 de 19 de Abril de 2012.
EMENTA: GANHO DE CAPITAL. ALIENAÇÃO DE PARTICIPAÇÃO SOCIETÁRIA. PARCELA DO PREÇO SEM VALOR DETERMINADO. A parcela do valor da operação de alienação de participação societária passível de determinação em razão do implemento de condição suspensiva integra o preço de venda da participação societária e deverá ser tributado como ganho de capital quando da sua determinação e correspondente auferimento.
 
DELEGACIA DA RECEITA FEDERAL DE JULGAMENTO EM FLORIANÓPOLIS – 4 º TURMA.
ACÓRDÃO Nº 07-11286 de 09 de Novembro de 2007.
EMENTA: (…) GANHO DE CAPITAL. PREÇO INDETERMINADO. APURAÇÃO. Quando não houver valor determinado, por impossibilidade absoluta de quantificá-lo de imediato, o ganho de capital deve ser tributado à medida em que o preço for determinado e as parcelas forem pagas.
 
Assim, o valor excedente ao preço mínimo estabelecido para venda de um bem imóvel deverá compor a base de cálculo do ganho de capital e ser tributado como tal, ou seja, pela alíquota do imposto de renda de 15% (quinze por cento).
 
Vinícius de Barros
vinicius@fortes.adv.br
 
Karina Castilho
karina@fortes.adv.br

[1] Valor calculado mediante a soma do preço unitário de venda de todas as unidades de um empreendimento a ser lançado.