Operações de FIDC e factoring envolvendo créditos imobiliários

02/06/2014

Por

Marcelo Augusto de Barros e Thais de Souza França

Três tipos de créditos imobiliários vêm ocupando um espaço relevante nas carteiras de Fundos de Investimento em Direitos Creditório (FIDC) e de empresas de fomento mercantil:

(1) recebíveis originários de compra e venda de apartamentos na planta;
(2) créditos gerados por loteadoras; e
(3) alugueres.

São créditos imobiliários que podem ser lastreados em cédulas de crédito imobiliário (CCI), certificados de recebíveis imobiliários (CRI), ou simplesmente nos contratos que deram a origem primária aos créditos, isto é, os contratos de compromisso de compra e venda de imóvel ou de locação.

As CCIs são emitidas pela própria originadora do crédito imobiliário – ou seja, pela construtora, incorporadora, loteadora ou locadora – e devem ser custodiadas em instituições financeiras e registradas em sistemas de registro e liquidação financeira de títulos privados autorizados pelo Banco Central do Brasil, tais como a Cetip e a BMF&Bovespa. Os CRIs, que são considerados valores mobiliários, são de emissão exclusiva de Companhias Securitizadoras de recebíveis imobiliários e também devem ser registrados e negociados no âmbito de sistemas de custódia e liquidação financeira de títulos privados.

Já a negociação envolvendo créditos representados (apenas) por contratos imobiliários é mais singela. O registro em sistemas de custódia e liquidação financeira de títulos privados é dispensado e a transferência dos direitos de crédito é formalizada por mera assinatura de Termos de Cessão ou Aditivos Contratuais, conforme, respectivamente, tratar-se de operação realizada por FIDC ou empresa de fomento mercantil.

Isso significa que a documentação comprobatória de uma negociação envolvendo parcelas de venda de apartamento (por exemplo) seria composta, essencialmente, por uma cópia do respectivo contrato particular celebrado entre a construtora/incorporadora e o compromissário comprador.

Ainda que mais singela, a formalização da cessão de créditos representados por contratos imobiliários deve seguir algumas orientações ou alertas básicos:

  1. A identificação dos créditos imobiliários representados por contratos particulares deverá ser a mais precisa possível, mediante a descrição de itens essenciais, tais como a denominação do contrato, a data de assinatura e as parcelas negociadas;
  2. Se o imóvel que deu origem ao crédito possuir matrícula própria, verifique se esse imóvel figura em garantia ao pagamento das parcelas;
  3. Para evitar fraudes, é recomendável a notificação ao devedor do crédito imobiliário, dando-lhe ciência da cessão operada, bem como o registro do Termo de Cessão ou do Aditivo Contratual em Cartório de Registro de Títulos e Documentos;
  4. Considerando a possibilidade de rescisão do contrato pelo devedor – por exemplo, mediante a desistência da compra do apartamento ou lote, cujo direito é assegurado ao comprador pelo Código de Defesa do Consumidor –, exija outras garantias da cedente, tais como a cessão fiduciária de parcelas de outros empreendimentos;
  5. nas operações envolvendo imóveis integrantes de loteamentos, atenção ao eventual contrato de parceria celebrado entre a loteadora e o proprietário original do imóvel loteado, a fim de evitar a aquisição de créditos de terceiros;
  6. tenha em mãos as matrículas imobiliárias dos imóveis envolvidos, incluindo-se as matrículas das áreas que deram origem aos empreendimentos.

São alertas básicos, destinados tanto a operações envolvendo a transmissão definitiva do crédito quanto às cessões fiduciárias em garantia. Embora básicos, são muitas vezes desprezados – por desconhecimento, talvez – pelos analistas das operações.

Os alertas também são destinados a operações de garantia fiduciária envolvendo Companhias Securitizadoras de recebíveis imobiliários, em especial aquelas vinculadas a empréstimos bancários tomados por construtoras e/ou loteadoras, mediante a emissão de CCB (cédula de crédito bancário). Não raras vezes, nos deparamos com cessões fiduciárias sem lastro, envolvendo grandes companhias securitizadoras.

marcelo@fortes.adv.br
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