Orlando Quintino Martins Neto – 

Do latim “diligentia quam suis rebus” (diligência de um cidadão em gerenciar suas coisas), o termo due diligence, se literalmente traduzido para o português, significa “devida diligência”. Mas no Brasil utiliza-se, na maioria das vezes, o termo em inglês.

No âmbito imobiliário, uma due diligence consiste em um procedimento de análise de certidões, documentos e informações relativas a um imóvel que se pretende adquirir, bem com seus proprietários e antecessores, conforme o caso, objetivando mensurar riscos efetivos e potenciais.

Na prática, é muito comum nos depararmos com situações em que o comprador solicita do vendedor, simplesmente, a certidão de matrícula atualizada do imóvel, e cópia simples dos documentos pessoais necessários à outorga da escritura, dispensando-se as certidões de feitos ajuizados de que trata a Lei 7.433/85. Mas essa conduta deveras é temerária. Vejamos.

Dispõe o artigo 593, II, do Código de Processo Civil:

“Art. 593. Considera-se em fraude de execução a alienação ou oneração de bens:
(…)
II. quando, ao tempo da alienação ou oneração, corria contra o devedor demanda capaz de reduzi-lo à insolvência;”

A despeito da promulgação da Súmula 375 do Superior Tribunal de Justiça, que consolidou o entendimento de que “o reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente”, as decisões recentes dos Tribunais Estaduais são no sentido de que é necessária, no mínimo, uma conduta diligente do adquirente do imóvel, para fins de demonstração de sua boa-fé na operação de compra e venda.

O MM. Desembargador Melo Bueno, integrante da 35ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, ao julgar o recurso de apelação nº 058461-87.209.8.26.0506, interposto por um adquirente de imóvel que teve seus embargos de terceiro julgados improcedentes, assim se manifestou em decisão proferida em 21/07/2014:

“…restou incontroverso que os apelantes, quando das tratativas para a aquisição do imóvel da coexecutada Amélia Rita Targa, não tomaram as devidas cautelas de praxe, promovendo as medidas necessárias à segurança jurídica do negócio, tais como proceder às pesquisas de processos e de lançamentos de protestos em nome dos vendedores na Comarca onde se localiza o imóvel; ao contrário, no corpo da escritura particular de compra e venda (fls. 68), verifica-se que os apelantes expressamente dispensaram a apresentação de documentos e certidões de ações reais e reipersecutórias pelos vendedores, conforme determinado pela Lei nº 7.43/85 e o Decreto nº 93.240/86.”

No mesmo sentido, o MM. Desembargador Gil Coelho, da 11ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, ao julgar o recurso de apelação nº 01362-73.2010.8.26.010, em data de 03/07/2014, cita julgado da Ministra Nancy Andrighi, da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, nos seguintes termos:

“A partir da vigência da Lei n° 7.433/1985, para a lavratura de escritura pública relativa a imóvel, o tabelião obrigatoriamente consigna, no ato notarial, a apresentação das certidões relativas ao proprietário do imóvel emitidas pelos cartórios distribuidores judiciais, que ficam, ainda, arquivadas junto ao respectivo Cartório no original ou em cópias autenticadas. Cabe ao comprador do imóvel provar que desconhece a existência da ação em nome do proprietário do imóvel, não apenas porque o art. 1.º, da Lei nº 7.433/85 exige a apresentação das certidões dos feitos ajuizados em nome do vendedor para lavratura da escritura pública de alienação de imóveis, mas, sobretudo, porque só se pode considerar, objetivamente, de boa-fé, o comprador que toma mínimas cautelas para a segurança jurídica da sua aquisição.”

Outro ponto importante a ser abordado é que na maioria das vezes o “problema” aparece para o adquirente do imóvel meses, ou até mesmo anos, depois de realizada a venda. Por essa razão é essencial, além de uma due diligence antes da concretização do negócio, também a guarda de todos os documentos e certidões obtidas. Essa é a maneira de se provar que o adquirente foi diligente à época da aquisição do imóvel.

Finalmente, registre-se que, em caso de decretação de fraude à execução, ao adquirente do imóvel é resguardado o direito de exigir do vendedor a respectiva reparação de danos, com a devolução dos valores desembolsados e eventual indenização. Mas, contudo, há que se considerar que, nesse caso, a troca (perda) de um imóvel por um possível direito de indenização, em face de um devedor insolvente, não é razoável.

Ou seja, inegável que, antes de se adquirir um imóvel, uma due diligence imobiliária é de extrema importância.

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