Mohamad Fahad Hassan –

Recente decisão do STJ aponta que credor terá que ser mais diligente e averbar na matrícula do imóvel de propriedade de seu devedor a existência de sua ação ou crédito – se quiser penhorar o imóvel para satisfação de seu crédito.
 

É que a simples existência de ações de execução e protestos contra o proprietário de bem imóvel, e a dispensa da apresentação de suas usuais certidões negativas de débito não são mais suficientes para demonstrar má-fé do comprador a ponto de caracterizar que o negócio tenha ocorrido em fraude.
 

Como abordamos em artigo publicado em 31/03/2014, durante muito tempo a orientação jurisprudencial que predominou nos Tribunais era no sentido de que se considerava fraude a alienação de bens quando em curso processo de execução contra o proprietário.
 

Esse posicionamento, como esclarecido, baseava-se no principio geral de que a boa-fé recomendava que o adquirente exigisse do vendedor certidões que demonstrassem a inexistência de ações ou dívidas que comprometessem o negócio, não bastando a simples ausência de gravames sobre a matrícula do imóvel. Em outras palavras, a dispensa de tal documentação, ainda que por incúria ou indiligência, feria a boa-fé e representava flagrante má-fé do adquirente.

Entretanto, em recente julgamento ao REsp 956.943-PR, caso que envolveu grande discussão e divergência de opiniões, e que contou com voto contrário da Ministra Nancy Andrighi (o que demonstra que não há unanimidade sobre a questão), a maioria dos Ministros do Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento diverso daquele noticiado anteriormente, e concluiu que não havendo nenhuma anotação averbada às margens da matrícula do imóvel, de existência de ação contra o proprietário, o negócio não pode ser considerado fraudulento.
 

Segundo o voto majoritário dos Ministros, prevalece vigente em nosso ordenamento jurídico o principio segundo o qual a boa-fé é presumível e a má-fé deve ser comprovada. Assim, não há razão para se inverter tal ordem natural e presumir a má-fé do adquirente.
 

Com esse novo precedente jurisprudencial, que deverá ser aplicado como regra a todos os casos semelhantes, passa a ser obrigação do credor a diligência de averbar na matrícula do imóvel do devedor a existência de sua ação, providência sem a qual não mais poderá invocar que o negócio foi celebrado em fraude.
 

A orientação, alinhada à recente edição da MP 656/2014, que estabelece em seu artigo 10 que os negócios de transferência de diretos reais sobre imóveis serão eficazes em relação a atos precedentes nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel a existência da ação, nos parece agora mais objetiva ao impor maior diligência e atenção do credor.

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