Com relação às taxas exigidas por associações de moradores pelos serviços de manutenção e segurança do bairro/loteamento, até pouco tempo atrás o entendimento da Jurisprudência era no sentido de que as taxas eram devidas pelos proprietários dos imóveis integrantes do referido bairro/loteamento, ainda que não associados, e independentemente de formalização da anuência aos serviços, de forma a evitar o enriquecimento sem causa, vez que todos são beneficiados pelos serviços da associação.
 
Mas em recente decisão, proferida no REsp 1439163/SP, relatado pelo Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, o Superior Tribunal de Justiça assim se manifestou sobre o tema:
 

“RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. CONDOMÍNIO DE FATO. COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO DE NÃO ASSOCIADO OU QUE A ELA NÃO ANUIU. IMPOSSIBILIDADE. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese: ‘As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram’. 2. No caso concreto, recurso especial provido para julgar improcedente a ação de cobrança.”

 
Na prática a decisão proferida não quer dizer que todos os proprietários de imóveis devem ser associados para que possam ser cobrados. Diz apenas que os beneficiários, mesmo não sendo associados, devem anuir expressamente com os serviços prestados pela associação.
 
Nos dias atuais, quem adquire um imóvel tem conhecimento de que a manutenção de toda a infraestrutura anunciada depende da iniciativa privada, mediante uma contribuição mensal. E para poder exigir o pagamento dessa contribuição, nos termos da decisão do STJ, cabe ao empreendedor ou à associação, em momento oportuno, cuidar para que os adquirentes dos imóveis manifestem sua expressa anuência a tais serviços.
 
De acordo com o Ministro Marco Buzzi, que proferiu um dos votos vencedores, para que se possa exigir dos proprietários o valor das contribuições, em outras palavras, basta que eles tenham firmado um contrato autorizando os serviços. Veja-se um excerto do voto:
 

“Não há como olvidar que as obrigações de ordem civil, sejam de natureza real ou contratual, pressupõem, como fato gerador ou pressuposto, a existência de uma lei que as exija ou de um acordo firmado com a manifestação expressa de vontade das partes pactuantes, pois, em nosso ordenamento jurídico positivado, vale rememorar, há somente duas fontes de obrigações: a lei ou o contrato”.

 
É importante ressaltar também que a decisão acima referida foi proferida segundo o rito dos Recursos Repetitivos do STJ, fato esse que impõe aos Tribunais Estaduais, doravante, seguir o mesmo entendimento.
 
Tanto que a 6ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, por exemplo, ao julgar o Recurso de Apelação 1045604-70.2014.8.26.0100, depois da nova orientação do STJ, assim se manifestou:
 

“… Esta Câmara, desde muito tempo, tem esposado o entendimento de que cobranças similares a presente derivam da vedação ao enriquecimento sem causa (artigo 884 do Código Civil de 2002), mas o novo julgamento proferido pelo E. Superior Tribunal de Justiça ostenta caráter repetitivo e, agora, descabe confrontá-lo, razão pela qual a improcedência é de rigor.”

 
Portanto, diante da nova orientação o STJ, é muito importante ao empreendedor ou à associação de moradores adotarem as devidas cautelas, de forma que todos os proprietários manifestem expressa concordância com a prestação dos serviços de manutenção do loteamento/bairro, a fim de que seja possível validar eventual cobrança dos valores relativos a referidos serviços.
 

Orlando Quintino Martins Neto
orlando@fortes.adv.br