por Aryane Gomes Vieira Fernandes

1. A usucapião é o modo originário de aquisição da propriedade em razão do exercício da posse mansa, pacífica e com animus domini pelo decurso do tempo previsto na Lei. 

2. A partir do Novo Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015), a Lei de Registros Públicos foi alterada para permitir a usucapião pela via extrajudicial cujo procedimento é totalmente realizado pelo Cartório de Registro de Imóveis do local do imóvel usucapiendo.

3. O artigo 216-A da Lei 6.015/73 prevê a relação abaixo dos documentos que deverão instruir o pedido de usucapião extrajudicial:

1. requerimento do interessado, assinado por advogado, protocolado no Cartório de Registro de Imóveis do local do imóvel, postulando a usucapião extrajudicial;
2. o requerimento será instruindo com a ata notarial lavrada por tabelião, certificando o tempo da posse do interessado e dos antecessores, se for o caso;
3. planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes;
4. certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente; e
5. justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.

4. A ata notarial será lavrada pelo Tabelião de Notas, a quem cabe certificar o período de exercício da posse pelo interessado passível de permitir a aquisição do imóvel pela usucapião. Para tanto, o Tabelião deverá solicitar documentos que demonstrem a posse sobre o imóvel, tais como: comprovantes de pagamento de ITPU, de despesas de água e energia em nome do interessado, justo título de aquisição dos direitos possessórios, se houver, declarações de imposto de renda que citam o imóvel. As declarações prestadas pelo Tabelião para formalizar a ata notarial gozam de fé pública e constituem prova[1] plena do exercício da posse, requisito essencial para a usucapião. 

5. Sem sombra de dúvida a possibilidade da usucapião extrajudicial é um avanço em termos de celeridade para regularização do direito de propriedade. No entanto, o interessado poderá encontrar alguns percalços no caminho, que poderão inviabilizar o procedimento extrajudicial. 

6. Nos termos do artigo 216-A, inciso II, da Lei de Registros Públicos, para viabilizar o procedimento da usucapião extrajudicial, o possuidor do imóvel usucapiendo deverá apresentar a planta do imóvel com a assinatura, ou seja, anuência de todos aqueles que figurarem como “titulares de direitos reais”[2] na matrícula do imóvel usucapiendo e dos imóveis confrontantes.

7. Contudo, não raras vezes, o possuidor do imóvel usucapiendo desconhece o paradeiro do antigo proprietário do imóvel, o que torna praticamente impossível a obtenção da sua anuência. Ademais, há casos em que os antigos proprietários já faleceram, e o possuidor desconhece a localização dos herdeiros ou do inventariante para que eles possam anuir ao procedimento.

8. Em relação à anuência dos confrontantes, em muitos casos, tais imóveis estão na mesma situação do imóvel usucapiendo, isto é, são ocupados por pessoas que apenas possuem direitos possessórios sobre o bem e, portanto, não figuram como titulares do domínio para anuírem ao procedimento extrajudicial. Ademais, há casos que os imóveis confrontantes estão simplesmente vazios, ou abandonados, sem qualquer notícia da localização dos proprietários.

9. Veja-se que o parágrafo 2º do artigo 216-A da Lei de Registros Públicos dispõe que, se não houver a assinatura do antigo proprietário e dos confrontantes na planta do imóvel objeto da usucapião, estes serão notificados, pessoalmente ou por carta, pelo Oficial do Cartório de Registro de Imóveis para manifestar o seu consentimento expresso no prazo de 15 (quinze) dias, e o silêncio será interpretado como DISCORDÂNCIA.

10. Assim, se o possuidor do imóvel usucapiendo não conseguir a anuência expressa do antigo proprietário e dos confrontantes, ele simplesmente não poderá valer-se da via extrajudicial para adquirir o domínio do imóvel. Isto porque, a Lei não prevê, por exemplo, a notificação por edital na hipótese dos antigos proprietários e confrontantes estarem em local incerto e não sabido.

11. Embora a possibilidade da usucapião extrajudicial seja um avanço para regularizar a titularidade do domínio de forma célere, aparentemente, a exigência da anuência expressa dos antigos proprietários e dos confrontantes é um obstáculo criado pela própria Lei, que inviabiliza totalmente a solução do caso de forma extrajudicial.

[1] Artigo 405 do Código de Processo Civil: O documento público faz prova não só da sua formação, mas também dos fatos que o escrivão, o chefe de secretaria, o tabelião ou o servidor declarar que ocorreram em sua presença.

[2] É o termo exatamente utilizado pela Lei de Registros Públicos.