A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) determinou que sejam suspensas em todo o país a tramitação dos processos individuais ou coletivos que discutam, nos casos de atraso na entrega de imóvel em construção, (i) a possibilidade de cumulação da indenização por lucros cessantes com a cláusula penal, bem como (ii) a possibilidade de inversão, em desfavor da construtora, de cláusula penal estipulada exclusivamente contra o comprador.

As decisões foram tomadas pelo colegiado ao determinar a afetação de dois recursos especiais sobre cada assunto (REsp 1.635.428 e REsp 1.498.484 sobre cumulação de lucros cessantes com cláusula penal e REsp 1.614.721 e REsp 1.631.485 sobre inversão de cláusula penal) para julgamento pelo rito dos recursos repetitivos (artigo 1.036 do novo Código de Processo Civil). O relator dos processos é o ministro Luis Felipe Salomão.

Os temas foram cadastrados, respectivamente, sob os números 970 e 971 no sistema de recursos repetitivos, com as seguintes redações:

Tema 970: “Definir acerca da possibilidade ou não de cumulação da indenização por lucros cessantes com a cláusula penal, nos casos de inadimplemento do vendedor em virtude do atraso na entrega de imóvel em construção objeto de contrato ou promessa de compra e venda.”

Tema 971: “Definir acerca da possibilidade ou não de inversão, em desfavor da construtora (fornecedor), da cláusula penal estipulada exclusivamente para o adquirente (consumidor), nos casos de inadimplemento da construtora em virtude de atraso na entrega de imóvel em construção objeto de contrato ou de promessa de compra e venda.”

A suspensão do trâmite dos processos não impede a propositura de novas ações ou a celebração de acordos.

Natureza compensatória

Em um dos recursos submetidos à análise da seção, o Tribunal de Justiça de Santa Catarina entendeu que a cláusula penal possui natureza compensatória, sendo inviável sua cumulação com lucros cessantes.

Contra o julgamento de segunda instância, o consumidor defende a possibilidade de cumulação de cláusula penal com indenização por lucros cessantes em virtude da falta da entrega do imóvel, objeto de promessa de compra e venda, no prazo acordado.

Rescisão contratual

Já no outro dos recursos submetidos à análise da seção, o Tribunal de Justiça do Distrito Federal entendeu que, nos casos de rescisão contratual em que a mora é da empresa vendedora e o comprador não quer mais cumprir o contrato, não são devidos lucros cessantes, multa moratória ou inversão de cláusula penal compensatória, em razão da distinção e finalidade de cada um desses institutos.

Contra o julgamento de segunda instância, o consumidor defende a possibilidade de inversão da cláusula penal em desfavor da construtora, em virtude de seu inadimplemento ao não entregar o imóvel.

Fonte: STJ