Por Rosana da Silva Antunes Ignacio

Em 31 de agosto de 2017, a Turma Especial – Privado 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo julgou o Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas (IRDR) nº 0023203-35.2016.8.26.0000, relativo a compromissos de compra e venda de imóveis, e fixou 07 (sete) novas teses jurídicas a respeito do tema. Vejamos:
 

1. “É válido o prazo de tolerância, não superior a cento e oitenta dias corridos, estabelecido no compromisso de venda e compra para entrega de imóvel em construção, desde que previsto em cláusula contratual expressa, clara e inteligível”.

2. “Na aquisição de unidades autônomas futuras, financiadas na forma associativa, o contrato deverá estabelecer de forma expressa, clara e inteligível o prazo certo para a formação do grupo de adquirentes e para a entrega do imóvel”.

3. “O atraso da prestação de entrega de imóvel objeto de compromisso de compra e venda gera obrigação da alienante indenizar o adquirente pela privação injusta do uso do bem. O uso será obtido economicamente pela medida de um aluguel, que pode ser calculado em percentual sobre o valor atualizado do contrato, correspondente ao que deixou de receber, ou teve de pagar para fazer uso de imóvel semelhante, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma já regularizada.”

4. “É ilícito o repasse dos "juros de obra", ou “juros de evolução da obra”, ou “taxa de evolução da obra”, ou outros encargos equivalentes após o prazo ajustado no contrato para entrega das chaves da unidade autônoma, incluído período de tolerância”.

5. “A restituição de valores pagos em excesso pelo promissário comprador em contratos de compromisso de compra e venda far-se-á de modo simples, salvo má-fé do promitente vendedor”.

6. “O descumprimento do prazo de entrega de imóvel objeto de compromisso de venda e compra, computado o período de tolerância, não faz cessar a incidência de correção monetária, mas tão somente dos juros e da multa contratual sobre o saldo devedor. Devem ser substituídos indexadores setoriais, que refletem a variação do custo da construção civil, por outros indexadores gerais, salvo quando estes últimos forem mais gravosos ao consumidor”.

7. “Não se aplica a multa prevista no artigo 35, parágrafo 5º. da L. 4.591/64 para os casos de atraso de entrega das unidades autônomas aos promissários compradores”.

 
A tese jurídica referente ao tema 03[1] ficou prejudicada em razão de afetação pelo Superior Tribunal de Justiça, que apreciará o tema relacionado à inversão da cláusula penal em desfavor da compromissária vendedora. Já a tese jurídica referente ao tema 04[2] foi rejeitada por envolver necessariamente matéria fática ao exame de cada caso concreto.
 
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rosana@fortes.adv.br

[1] Tema 03 “Alegação de que a multa contratual, prevista em desfavor do promissário comprador, deve ser aplicada por reciprocidade e isonomia, à hipótese de inadimplemento da promitente vendedora”.

[2] Tema 04 “Indenização por danos morais em virtude do atraso da entrega das unidades autônomas aos promitentes compradores”.