Gabriela de Andrade Coelho Terini
O entendimento é da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), em julgamento de recurso especial interposto por um fiador que buscava o reconhecimento da extinção da fiança por não ter assinado aditivo contratual que aumentou o valor do aluguel e prorrogou o prazo de locação.
O Tribunal de origem (TJSP), não obstante tenha reconhecido que os fiadores não assinaram o aditivo contratual subsequente, entendeu que a garantia prestada persistiria até o encerramento da locação, com a ressalva – apenas – de não haver responsabilidade dos mesmos quanto ao novo valor convencionado, limitando-se, portanto, ao valor de aluguel que resultava do instrumento original.
O Art. 39 da Lei 8.245/91 dispõe que, “salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado”.
Dessume-se, portanto, do referido dispositivo legal, que a regra é que a garantia prestada ao cumprimento das obrigações locatícias, a exemplo da fiança, subsiste até a real devolução do bem locado – a não ser que haja disposição contratual expressa em sentido contrário.
No caso dos autos, constatou-se que, no contrato de locação original firmado entre locador e locatários, no qual foram apostas as assinaturas dos fiadores, não havia qualquer disposição no sentido de prever a responsabilidade dos recorrentes até a efetiva entrega das chaves. Contudo, também não havia qualquer disposição no sentido de desobrigá-los de tal encargo até a concreta devolução do imóvel.
Assim, em não havendo cláusula contratual em sentido contrário ao disposto no art. 39 da Lei de Inquilinato – isto é, que os alijem da responsabilidade até a entrega das chaves – e, tampouco, a exoneração da fiança por parte dos garantes, deve prevalecer o disposto na lei especial quanto à subsistência da garantia prestada.
A Ministra Relatora Nancy Andrighi, concluiu no julgamento do recurso especial que, “ao menos que haja disposição contratual expressa que afaste a responsabilidade dos fiadores até a efetiva entrega do imóvel locado ou que haja a exoneração do encargo, nos termos do art. 835 do CC/02, os fiadores serão responsáveis até a efetiva devolução do imóvel pelo locatário”.
Por fim, em relação ao aditivo contratual, a Ministra Relatora também manteve o entendimento do TJSP de que a responsabilidade dos fiadores permanece limitada ao valor de aluguel previsto no contrato original e de acordo com índice de correção por ele previsto.
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