Gabriela de Andrade Coelho Terini

O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis Inter-Vivos – ITBI, está previsto no artigo 156, inciso II, da Constituição Federal:
 
“Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre:
 
II – transmissão ‘inter vivos’, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição.”
 
O ITBI, sendo de competência dos Municípios, tem legislação própria para cada um deles. Em São Paulo, o Decreto nº 55.196/2014, que aprova o Regulamento do ITBI, dispõe que o imposto não incide nas seguintes situações:
 
I – no mandato em causa própria ou com poderes equivalentes e seu substabelecimento, quando outorgado para o mandatário receber a escritura definitiva do imóvel;
 
II – sobre a transmissão de bem imóvel, quando este voltar ao domínio do antigo proprietário por força de retrovenda, retrocessão ou pacto de melhor comprador;
 
III – sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoas jurídicas em realização de capital;
 
IV – sobre a transmissão de bens ou direitos aos mesmos alienantes, em decorrência de sua desincorporação do patrimônio da pessoa jurídica a que foram conferidos;
 
V – sobre a transmissão de bens ou direitos decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção da pessoa jurídica;
 
VI – sobre a constituição e a resolução da propriedade fiduciária de coisa imóvel, prevista na Lei Federal nº 9.514, de 20 de novembro de 1997.

Contudo, é preciso observar a ressalva feita no artigo 4º do referido Decreto (e também no § 2º, I, do art. 156, CF), que exclui da hipótese de não incidência as transferências feitas a adquirentes cuja atividade preponderante for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil. Vejamos:
 
“Art. 4º Não se aplica o disposto nos incisos III a V do artigo 3º deste regulamento quando o adquirente tiver como atividade preponderante a compra e venda desses bens ou direitos, a sua locação ou arrendamento mercantil.
 
§ 1º Considera-se caracterizada a atividade preponderante quando mais de 50% (cinquenta por cento) da receita operacional do adquirente, nos 2 (dois) anos anteriores e nos 2 (dois) anos subsequentes à aquisição, decorrer de transações mencionadas no “caput” deste artigo.
 
§ 2º Se o adquirente iniciar suas atividades após a aquisição, ou menos de 2 (dois) anos antes dela, apurar-se-á a preponderância referida no § 1º deste artigo levando em consideração os 3 (três) primeiros anos seguintes à data da aquisição.
 
§ 3º Fica prejudicada a análise da atividade preponderante, incidindo o Imposto, quando a pessoa jurídica adquirente dos bens ou direitos tiver existência em período inferior ao previsto nos §§ 1º e 2º deste artigo.”
 
Portanto, para a não incidência do ITBI, a pessoa jurídica adquirente não pode ter a atividade imobiliária como preponderante (50% da sua receita operacional).
 
Ressalte-se, ainda, que após a eventual autorização para efetivar a transferência sem o recolhimento do ITBI, os Municípios ordinariamente exigem que os contribuintes apresentem documentos contábeis para comprovarem que, após a integralização, continuam a não praticar, preponderantemente, atividade imobiliária, sob pena da incidência do imposto.