A chamada “cláusula de vigência” inserida nos contratos de locação de imóveis, como o próprio nome diz, tem por objetivo garantir que o contrato seja cumprido até o final do prazo pactuado. Em outras palavras, referida cláusula é aquela que prevê que, mesmo em caso de alienação do imóvel a terceiros, o adquirente deverá respeitar os termos do contrato de locação então vigente.

Para a plena eficácia da cláusula de vigência, entretanto, é essencial que o contrato de locação esteja registrado[1] no Registro de Imóveis competente, conforme dispõe o artigo 8º da Lei 8.245/91:

“Art. 8º. Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.”

Como se vê, a lei não faz distinção entre a alienação voluntária (venda, dação, doação etc.), ou compulsória (arrematação ou adjudicação). A regra geral é, portanto, a de que o adquirente deverá respeitar o prazo da locação se o contrato (i) tiver sido firmado por prazo determinado; (ii) contiver cláusula de vigência; e (iii) estiver registrado no Registro de Imóveis.

Em situações em que houve a alienação do imóvel de forma compulsória, a Jurisprudência já se manifestou da seguinte forma:

“PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. REGISTRO. CONTRATO. PACTO LOCATÍCIO. OPOSIÇÃO. ARREMATANTE. NECESSIDADE. INSCRIÇÃO ANTERIOR À ALIENAÇÃO. Para que o pacto locatício com cláusula de vigência impeça a denúncia do contrato pelo adquirente faz-se mister que o contrato esteja averbado no registro de imóveis antes da alienação.” (STJ, REsp nº 605.521-SP, 5ª Turma, Rel. Min. Felix Fischer, J. 14/06/2004).

“IMISSÃO NA POSSE. Pedido formulado pelo credor que adjudicou o imóvel em execução hipotecária. Impossibilidade, ante a sua ocupação por terceiro, na condição de locatário. Vínculo locatício que não se desfaz com a venda judicial. Retomada que deve ser perseguida em ação de despejo. Decisão que determinou a expedição de mandado de imissão na posse reformada. RECURSO PROVIDO.” (TJSP, AI nº 0031856-65.2012.8.26.0000, 38ª Câmara Direito Privado, Rel. Des. Fernando Sastre Redondo, J. 16/05/2012).

A doutrina trata o assunto da seguinte forma:

“…as locações anteriores à afetação do bem ao processo, portanto eficazes, ostentam disciplina particular e, às vezes, ao adquirente cumpre respeitá-las. (…) Na locação de imóvel urbano, seja qual for sua destinação, governada pela Lei 8.245, de 18.10.1991, a alienação do imóvel torna denunciável o vínculo (art. 8º, caput, 1ª parte). O conceito de ‘alienação’ abrange a alienação forçada e a adjudicação. Tem o adquirente o prazo de noventa dias, contados do registro, para efetivar a denúncia (art. 8º, § 2º) – de forma análoga dispõe, relativamente à locação dos imóveis, em geral, o art. 576, § 2º, do CC-02 –, sob pena de recondução tácita do pacto (…). Feita no prazo a denúncia, a demanda despejatória poderá ser ajuizada a qualquer tempo, segundo a jurisprudência do STJ. Também aqui, a teor do art. 8º, caput, 2ª parte, manter-se-á a locação imune à denúncia do adquirente se o contrato por prazo determinado contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do mesmo.” (Araken de Assis, Manual de Execução, 11ª Edição, RT, São Paulo, 2007, p. 708)

Portanto, conclui-se que, se o contrato de locação tiver sido celebrado por prazo determinado, possuir cláusula de vigência e estiver depositado no Registro de Imóveis, a cláusula de vigência inserida no referido contrato é plenamente eficaz, ainda que o imóvel seja arrematado ou adjudicado por terceiros.

Orlando Quintino Martins Neto
 

[1] Em que pese a Lei 8.245/91 utilize a expressão “averbado”, o termo técnico correto seria “registrado”, nos exatos termos do artigo 167, I, alínea 3 da Lei 6.015/73 (Lei dos Registros Públicos).