Não é apenas pela penhora ou arresto que o credor pode obter, dentro de um processo judicial, uma garantia real de satisfação de seu crédito. A Hipoteca Judiciária é uma medida relevante, que independe de determinação judicial, e pode ser usada mesmo quando o processo ainda pender de julgamento de recurso.
Trata-se de uma antiga ferramenta já existente no antigo Código de Processo, que não possuía muita eficácia, pois dependia de determinação judicial, sendo, portanto, considerada como uma prática em desuso no antigo cotidiano processual, que foi alavancada pelo Novo Código de Processo Civil.
A Hipoteca Judiciária, prevista no artigo 495 do NCPC e artigo 168, I, b, da Lei 6.015/1973 de Registro de Imóveis, se tornou uma medida relevante como garantia real sobre bens, e uma importante ferramenta para assegurar a satisfação de créditos decorrente de decisão judicial.
Mas não é qualquer decisão judicial que autoriza a sua aplicabilidade, a determinação passível de ser aplicada à Hipoteca Judiciária é a sentença condenatória ao pagamento de prestação pecuniária, ou aquela que determine a conversão de prestação de fazer, de não fazer ou de dar coisa, em prestação pecuniária.
Tal medida constitui efeito natural e imediato de uma determinação judicial, surgindo exclusivamente com a sentença e pode ser constituída independentemente de expressa determinação judicial, sendo suficiente apenas a existência da sentença que imponha o pagamento de obrigação pecuniária.
A hipoteca judiciária pode ser um fator decisivo para garantir uma futura execução definitiva, isso porque se trata de uma providência que pode ser realizada pelo credor ainda que diante de uma condenação genérica (não líquida), em situação pendente de recurso dotado de efeito suspensivo e inclusive antes do trânsito em julgado.
Além disso, conforme preconiza o parágrafo 4º do artigo 495, a hipoteca judiciária confere direito de preferência, pois o credor tem o direito de executar o imóvel hipotecado e tem preferência no pagamento a outros credores, observando a prioridade no registro, ressalvada a preferência instituída por leis específicas a outros créditos, conforme artigo 1.422, parágrafo único do CPC.
É preciso salientar que, uma vez registrada a hipoteca judiciária em bem imóvel, qualquer alienação do bem levada a efeito posteriormente será presumida como fraude à execução e, assim, ineficaz contra o credor hipotecário. É o que diz o inciso III do inovador artigo 792 do Código de Processo Civil.
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