Via de regra, as locações de imóveis rurais são reguladas pela Lei 4.504/64 (Estatuto da Terra), enquanto as locações de imóveis urbanos são reguladas pela Lei 8.245/91.
Como definir se o imóvel é rural ou urbano?
Segundo a Doutrina, “… Ao contrário do que muitos imaginariam, a condição de imóvel urbano ou rústico não decorre da sua localização, em referência ao perímetro das cidades. O critério aferidor da natureza jurídica do imóvel, para efeito de locação, é o da sua utilização, pelo locatário, ou seja, do fim a que se destina, primordialmente o contrato.”[1].
Nesse mesmo sentido já decidiu a Jurisprudência:
“Locação de Imóvel. Ação de Despejo por falta de pagamento. Imóvel Rural. Locação com finalidade residencial. Lei Nº 8.245/91 aplicável. Agravo não provido”[2].
“Locação escrita de imóvel não residencial. Ação de despejo por infração contratual. R. sentença de extinção, nos termos do art. 267, VI, do CPC, com apelo só da locadora autora. Falta de interesse processual na modalidade adequação. Inaplicabilidade da Lei 8.245/91 à relação entre as partes. Lei do inquilinato que regula somente as locações de prédios urbanos. Imóvel em questão que tem natureza rural, pois se destina ao cultivo de bananas e criação de gado. Natureza rural ou urbana do imóvel que depende não da sua localização, mas da sua utilização. Decreto de extinção mantido. Intelecção do art. 252 do Regimento Interno deste Tribunal. Recurso não provido, com observação.
(…)
Na espécie dos autos, o imóvel não pode ser considerado urbano, sendo sabido que o que define a característica urbana de um imóvel não é a sua localização, mas a sua utilização, isto é, a atividade ali exercida.”[3]
Assim, segundo o entendimento da doutrina e da jurisprudência, é possível a aplicação da Lei Federal 8.245/91 (Lei das Locações de Imóveis Urbanos), mesmo em caso de locação de imóveis rurais, desde que, no caso concreto, sejam praticadas no referido imóvel atividades consideradas como urbanas.
Em outras palavras, para se definir a legislação aplicável ao contrato de locação é necessário analisar o fim a que se destina o imóvel.
Orlando Quintino Martins Neto
[1] Souza. Sylvio Capanema de. A Lei do Inquilinato Comentada. 8ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 2012. P. 13/14.
[2] TJSP, APC nº 0015762-17.2013.8.26.0482, 32ª Câmara de Dir. Priv., Rel. Des. Luis Fernando Nishi, J. 26/11/2015.
[3] TJSP, APC nº 4005446-25.2013.8.26.0562, 27ª Câmara de Dir. Priv., Rel. Des. Campos Petroni, J. 25/10/2016.
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