Por Leonardo Araújo Porto de Mendonça

Conforme entendimento da jurisprudência, o proprietário do terreno objeto de incorporação imobiliária não pode ser responsável por dano decorrente de conduta do incorporador, desde que não tenha mantido relação direta com os adquirentes das unidades do edifício, conforme se verá a seguir.

A incorporação imobiliária é definida pelo artigo 28 da Lei 4.591/64 como “a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas”.

Além disso, a Lei de Incorporação Imobiliária (Lei 4.591/64) elenca uma série de figuras que podem atuar como incorporadores, dentre estes, o proprietário do terreno, motivo pelo qual este último é comumente demandado em discussões acerca de inadimplemento contratual pelas incorporadoras imobiliárias.

Entretanto, o simples fato de ser proprietário do terreno, não pode gerar responsabilização e equiparação à figura do incorporador, não podendo tal relação ser analisada de forma tão simplista.

Imaginemos o caso recorrente em que um incorporador, para adquirir o terreno no qual irá construir a edificação, negocia com o proprietário a permuta do terreno por futuras unidades da incorporação.

Desta forma, o proprietário cede o terreno ao incorporador para que seja feita a construção e, após a conclusão da obra, recebe algumas das unidades autônomas como forma de pagamento.

Contudo, é comum o incorporador, após o início das obras e da comercialização das demais unidades a terceiros, por qualquer motivo, não conseguir cumprir com o contratado pelos adquirentes, deixando de realizar a entrega no prazo avençado ou até mesmo paralisando a obra.

Tal cenário serve para ilustrar as relações que dão origem às diversas demandas judiciais que buscam a responsabilização do proprietário do terreno, utilizando-se do argumento da equiparação ao incorporador.

Entretanto, tal responsabilização não pode existir, conforme entendimento da jurisprudência, pois para que haja a equiparação, é necessário que seja provado o efetivo exercício da atividade de incorporação pelo proprietário do terreno: a relação direta deste na comercialização do empreendimento com os adquirentes das unidades do edifício.

Ou seja, apesar de ser proprietário do terreno em que foi construído o edifício, e por isso, pela Lei de Incorporação pode ser tratado como incorporador, se este não exerceu em qualquer momento a atividade de incorporação imobiliária, não pode ser responsabilizado por qualquer dano dela decorrente.

Isto é, caso o proprietário do terreno não tenha como escopo a realização da construção do edifício e a comercialização das unidades autônomas, este não pode ser equiparado ao incorporador imobiliário, ao passo que ao optar pela cessão dos direitos do terreno ao incorporador, em troca de unidades autônomas, este não participou da negociação das unidades do empreendimento.

Mas bem pelo contrário, tornou-se tão consumidor quanto os outros adquirentes das unidades da incorporação em questão.

Nesse sentido é o entendimento da Quarta Turma do E. STJ, em julgado do REsp 1065132/RS de relatoria do Ministro Luís Felipe Salomão:

"PROCESSO CIVIL. DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. INEXECUÇÃO CONTRATUAL. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DO PROPRIETÁRIO DO TERRENO. INAPLICABILIDADE DO DIREITO DO CONSUMIDOR. VIOLAÇÃO DO ART. 535 DO CPC NÃO CONFIGURADA.
1.O art. 535 do CPC permanece incólume quando o Tribunal de origem manifesta-se suficientemente sobre a questão controvertida, apenas adotando fundamento diverso daquele perquirido pela parte.
2. A Lei de Incorporações (Lei n. 4.591/1964) equipara o proprietário do terreno ao incorporador, desde que aquele pratique alguma atividade condizente com a relação jurídica incorporativa, atribuindo-lhe, nessa hipótese, responsabilidade solidária pelo empreendimento imobiliário.
3. No caso concreto, a caracterização dos promitentes vendedores como incorporadores adveio principalmente da imputação que lhes foi feita, pelo Tribunal a quo, dos deveres ínsitos à figura do incorporador (art. 32 da Lei n. 4.591/1964), denotando que, em momento algum, sua convicção teve como fundamento a legislação regente da matéria, que exige, como causa da equiparação, a prática de alguma atividade condizente com a relação jurídica incorporativa, ou seja, da promoção da construção da edificação condominial (art. 29 e 30 da Lei 4.591/1964).
4. A impossibilidade de equiparação dos recorrentes, promitentes vendedores, à figura do incorporador demonstra a inexistência de relação jurídica consumerista entre esses e os compradores das unidades do empreendimento malogrado.
5. Recurso especial provido.

(REsp 1065132/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 06/06/2013, DJe 01/07/2013)"

Conclui-se, portanto, desde que ausente a relação direta dos adquirentes de unidades autônomas com o proprietário do terreno, havendo apenas tal relação com o incorporador, não pode o proprietário do terreno ser responsabilizado solidariamente por qualquer tipo de dano causado exclusivamente pelo Incorporador, seja com o atraso ou a não entrega do empreendimento como contratado.