Não raro, o contrato de promessa ou de compra e venda de imóvel por instrumento particular não é levada para registro na matrícula, o que prejudica terceiros que, de boa fé, adquirem o bem e depois são surpreendidos com ações de terceiros.

A ausência do registro também prejudica, em certa medida, os credores, pois considerando que o devedor responde com todos os seus bens para o cumprimento das suas obrigações (art. 789, CPC), naturalmente que todos os que forem localizados em seu nome serão indicados para arresto e/ou penhora. Logo, sem o registro do contrato de promessa ou de venda do imóvel, não há como o credor saber que aquele bem não pertence mais ao devedor.

Nessa medida, tratando-se de negócio envolvendo bem imóvel, o registro imobiliário é imprescindível para dar publicidade da transação e ter eficácia perante terceiros (efeito erga omnes). A sua ausência gera efeitos apenas entre as partes contratantes, mas não em relação aos terceiros de boa fé, entre eles, os credores.

Ao julgar recurso especial para definir qual direito deveria prevalecer – o direito pessoal da parte que deixou de registrar promessa de compra e venda do imóvel ou o direito de propriedade do arrematante, que registrou a carta de arrematação na matrícula –, o STJ se posicionou pelo direito do arrematante que cumpriu as formalidades legais de registrar o título aquisitivo do bem.

O voto foi proferido pela Ministra Nancy Andrighi da Terceira Turma do STJ[1], tendo por fundamento o artigo 1.245 do Código Civil e decisão anterior daquela Corte:

“Realmente, antes do registro imobiliário do título, há apenas direito pessoal ou obrigacional entre as partes que o firmaram, de modo que, consequentemente, com a efetivação do registro, cria-se um direito oponível perante terceiros (efeito erga omnes) com relação à transferência do domínio do imóvel.

[…] ausente a formalidade considerada essencial pela lei ao negócio realizado, não se pode admitir que o título seja oponível ao terceiro de boa-fé que arremata judicialmente o imóvel e promove, nos estritos termos da lei, o registro da carta de arrematação.

A propósito, vale citar precedente desta 3ª Turma que, em situação em que houve a penhora de bem imóvel objeto de cessão de direitos – cessão esta que não cumpriu o requisito do registro, na forma exigida pelo art. 1.245 do CC/02 – acabou por concluir pela ausência de transferência da propriedade e pela manutenção da penhora, uma vez que a cessão não seria oponível erga omnes.”

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[1] STJ, Recurso Especial n.° 1.724.716 – MS (2012/0175912-7), Relatora Ministra Nancy Andrighi, Julgamento 25/09/2018.