Por Mohamad Fahad Hassan

Recente decisão proferida pelo Tribunal de Justiça de São Paulo em ação patrocinada pelo Teixeira Fortes reconhece a possibilidade de um credor penhorar os direitos do devedor sobre bem imóvel do qual é promitente comprador, apesar da inexistência de registro em nome desse no cartório de imóveis.
 

O reconhecimento desse direito decorreu de minucioso trabalho investigativo da área de recuperação do crédito quando perseguia bens do devedor em ação de execução que revelou a existência de imóvel que compunha a esfera patrimonial do devedor e que, portanto, deveria ser penhorado para satisfação da dívida, mas que ainda não estava registrado em seu nome.

O pedido de penhora foi indeferido em primeira instância, mas em grau de recurso, os Desembargadores entenderam que a penhora não só era cabível como está expressamente prevista no artigo 835, inciso XII, do Código de Processo Civil:

"Art. 835.  A penhora observará, preferencialmente, a seguinte ordem:

(…)

XII – direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia;"

A decisão consolida o entendimento de que a celebração de contrato de promessa de compra e venda, ainda que não levado a registro, confere ao comprador o direito de aquisição do imóvel, que possui conteúdo econômico próprio e integra o seu patrimônio, sendo, portanto, passível de penhora.

Este foi exatamente o entendimento lançado no acórdão pela Turma Julgadora, in verbis: 
 

"Mesmo porque há expressa previsão no CPC, em seu art.835, XII:“Art. 835. A penhora observará, preferencialmente, a seguinte ordem: XII – direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia.” 

O agravante apresentou às fls. 62/66, destes autos, o Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda, cujo promitente comprador é o coexecutado Xxxxxx Xxxxxx, referente à unidade autônoma nº xxx, de final 01, que se localiza no 11º andar, do Edifício Xxxxxx (Xxxxxxx Xxxxxx, n. xxx, São Paulo/SP). 

Apresentou, ainda, às fls. 67, termo de quitação, datado de 27/08/2007. 

É admissível, portanto, o deferimento da penhora sobre os direitos do agravado, Sr. Xxxxxx xxxxxx, sobre o imóvel matriculado sob o nº xx.xxx, no 13º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo. Ante o exposto, dá-se provimento ao recurso, nos termos da fundamentação acima. Alberto Gosson Relator."

À luz deste entendimento, tendo sido localizado direito do devedor fundado em contrato de promessa de compra e venda, legitima é a penhora e consequente expropriação dos direitos sobre bem imóvel em benefício do credor em ação de execução.
 

O fato do devedor não ter transferido a propriedade para si, com o registro do termo de quitação do compromisso de compra e venda na matrícula do imóvel, pode representar ato de indevida blindagem patrimonial, por tornar o bem inacessível à consulta pública da esfera patrimonial do inadimplente e, portanto, não pode ser óbice para que seja deferida a penhora sobre os direitos aquisitivos sobre o mesmo.