Por Marsella Medeiros Araujo Bernardes
Recentemente, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça deu provimento ao Recurso Especial interposto por uma companhia securitizadora para reconhecer que, em caráter excepcional, frustrado o segundo leilão do bem alienado fiduciariamente por ausência de lances, a dívida será compulsoriamente extinta e as partes contratantes serão exoneradas das suas obrigações, ficando o imóvel com o credor fiduciário.
No caso concreto, após ter ocorrido a consolidação da propriedade do imóvel em favor do credor fiduciário e o segundo leilão sem a oferta de lances, o devedor fiduciante ajuizou ação pretendendo a devolução da diferença entre o valor da avaliação do bem e o montante efetivamente pago ao credor.
A pretensão foi fundamentada no §5º do art. 27 da Lei nº 9.514/1997 que, segundo o autor, dispõe que o oferecimento de lances é imprescindível para desobrigar o credor da obrigação de restituir valores ao devedor.
O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo confirmou a sentença proferida em primeira instância no sentido de que, inexistindo lances no segundo leilão, a companhia securitizadora deveria ser condenada à restituição da diferença entre o valor da avaliação do imóvel e os valores pagos ao credor fiduciário.
Contudo, o Ministro Villas Bôas Cueva, relator do Recurso Especial, reformou integralmente a decisão do Tribunal de origem para julgar improcedentes os pedidos iniciais, destacando que:
“Com mais razão, o dispositivo também abrange a situação em que não houver interessados na aquisição do imóvel, frustrando a alienação do bem por falta de lance. Ora, tanto a existência de lances em valor inferior ao estabelecido pelo § 5º do art. 27 da Lei nº 9.514/1997 como a ausência de oferta em qualquer quantia geram a frustração do processo de leilão.
O termo lance equivale, portanto, a lance zero ou à ausência de lance. Por isso, o que importa é o insucesso dos leilões realizados para a alienação do imóvel objeto do contrato de alienação fiduciária, com ou sem o comparecimento de possíveis arrematantes. Assim, em caráter excepcional, a lei permite que o bem permaneça com o credor fiduciário, ocorrendo a extinção de todas as obrigações existentes entre o devedor fiduciante e o credor fiduciário”.
Com o provimento do Recurso Especial pelo STJ e a interpretação dada ao §5º do art. 27 da Lei nº 9.514/1997, portanto, o credor fiduciário está desobrigado de devolver quaisquer valores ao devedor fiduciante em caso de inexistência de lances no segundo leilão.
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