Por Rosana da Silva Antunes Ignacio e Aline Nery Marconi

No recente julgamento do Recurso Especial 1.699.022/SP, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça definiu ser ilícita a prática de privar o condômino inadimplente do uso de áreas comuns do edifício, incorrendo em abuso de direito a disposição condominial que proíbe sua utilização como medida coercitiva para obrigar o adimplemento das taxas condominiais.

A controvérsia do referido recurso estava em definir se seria possível o regulamento interno do condomínio – devidamente aprovado em assembleia – proibir o uso das áreas de lazer ("clube do condomínio") aos condôminos inadimplentes.

Em seu voto, o Ministro Luis Felipe Salomão sustentou que “no condomínio edilício, o titular da unidade autônoma, cotitular das partes comuns, exerce todos os poderes inerentes ao domínio, mas, em contrapartida, sujeita-se à regulamentação do exercício desses mesmos direitos, diante das necessidades impostas pela convivência em coletividade. (…) Portanto, além do direito de usufruir e gozar de sua unidade autônoma, têm os condôminos o direito de usar e gozar das partes comuns, desde que não venham a embaraçar nem excluir a utilização dos demais.”

O Ministro afirmou, ainda, que “apesar de haver autonomia privada na feitura da convenção, seus dispositivos não podem afrontar ‘norma cogente nem os princípios da função social do contrato e da propriedade, o equilíbrio contratual e a boa-fé objetiva’ (LOUREIRO, Francisco Eduardo. Código Civil comentado: doutrina e jurisprudência. Coord. Cezar Peluso. Barueri, SP: Manole, 2016, p. 1.268).”

Como bem fundamentado no acórdão em questão, o Código Civil estabelece meios legais específicos e rígidos para se alcançar o cumprimento do pagamento das taxas condominiais, sem qualquer forma de constrangimento à dignidade do condômino. São eles:

a) ficar automaticamente sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, ao de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito (§ 1°, art. 1.336);

b) ter o direito de participação e voto nas decisões referentes aos interesses condominiais restringido (art. 1.335, III);

c) pagar multa em até o quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade da falta e a sua reiteração (art. 1337, caput);

d) perder o imóvel, por ser exceção expressa à impenhorabilidade do bem de família (Lei n° 8.009/90, art. 3º, IV).

Assim, por ferir os direitos fundamentais previstos na Constituição Federal, o STJ entendeu ser indevida a disposição da convenção condominial que impossibilita o uso das áreas comuns pelo condômino inadimplente, que deverá ser punido pelos meios previstos na legislação civil, determinando, no caso concreto, a liberação do cartão de acesso aos condôminos para utilização da área de lazer do empreendimento.

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