Por Rosana da Silva Antunes Ignacio

Como havíamos noticiado aqui, o Superior Tribunal de Justiça – STJ afetou o Recurso Especial nº 1.740.911-DF ao rito dos recursos repetitivos para definir o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre os valores a serem restituídos pelo vendedor do imóvel, em caso de extinção do contrato por iniciativa do comprador.
 
E na última semana o julgamento do referido recurso foi finalizado, sendo disponibilizado o acórdão relatado pela Ministra Isabel Galotti.
 
A discussão, que há muito se alongava nos Tribunais, estava relacionada a fixação do momento em que se dá a mora do vendedor na devolução dos valores pagos pelo preço do imóvel em razão da rescisão do contrato promovida pelo comprador, já que nestes casos não há culpa da incorporadora, uma vez que a iniciativa de rescisão parte do próprio consumidor.
 
Ao analisar o tema, a Ministra Isabel Galotti entendeu que, diante da discordância do comprador “com os termos do contrato vigente, cuja modificação é um dos pedidos deduzidos na ação, e ausente previsão legal a propósito do distrato [já que no momento da celebração do contrato a Lei do Distrato não estava em vigor] e, consequentemente, de cláusula penal pertinente, não há objeto certo na obrigação a ser constituída por força de decisão judicial, Não há, portanto, como reconhecer preexistente o dever de restituir valores em desconformidade com o que fora pactuado, A pretensão é exatamente alterar a situação jurídica, com a mudança da cláusula. Não se trata meramente de liquidar uma obrigação existente, mas de alterar a cláusula contratual que define a obrigação. A sentença que substitui cláusula contratual, sob esse aspecto, tem claramente natureza constitutiva, com efeitos ex nunc, isto é, a partir da formação da nova obrigação pelo título judicial. A parte condenatória da sentença – restituição dos valores pagos após a retenção da cláusula penal – somente poderá ser liquidada após a modificação, pela decisão judicial, da cláusula questionada”.
 
Assim, o STJ definiu que os juros de mora relativos à restituição das parcelas pagas pelo comprador da unidade imobiliária devem incidir a partir da data do trânsito em julgado da decisão e não da citação, como decidido em muitos casos até então, considerando que inexiste mora anterior do vendedor se a rescisão do contrato se deu por culpa exclusiva do comprador, que pretende a restituição de valores em desconformidade com o que foi pactuado no contrato celebrado entre as partes.
 
Foi fixada, portanto, a seguinte tese que deverá ser aplicada por todos os Tribunais em razão do julgamento sob o rito dos recursos repetitivos:
 
“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.”
 
Por fim, o STJ esclareceu que os contratos regidos pela Lei do Distrato (Lei 13.786/2018) não estarão submetidos ao mesmo entendimento, “pois, na hipótese de não serem observadas as diretrizes legais, não se cuidará de sentença constitutiva, mas de sentença declaratória de nulidade de cláusula contratual e condenatória ao pagamento de valor. A esses casos deverá ser aplicada a regra geral para obrigação de origem contratual, de acordo com a tese defendida pelo eminente relator, com a fluência dos juros de mora a partir da citação, nos termos dos artigos 397 e 405 do Código Civil”.