Por Mayara Mendes de Carvalho e Marcelo Augusto de Barros

Home equity é uma modalidade de operação de crédito relativamente nova no Brasil. É um empréstimo ou financiamento com imóvel em garantia. Mas com o diferencial de envolver o imóvel residencial do tomador.

Essa modalidade de operação está prevista no § 1º do art. 1º da Circular n° 3.747, de 27 de fevereiro de 2015, publicada pelo Banco Central do Brasil, com redação alterada pela Circular n° 3.793, de 2 de junho de 2016. Segundo essa norma, as instituições financeiras são obrigadas a registrar, em sistema de registro e liquidação financeira de ativos autorizado pelo Banco Central, as informações das garantias prestadas em operações de crédito, citando nominalmente a modalidade de home equity:

“§ 1º. O registro de que trata o caput aplica-se às operações de financiamento para a aquisição de imóvel residencial e de empréstimo a pessoa natural garantido por imóvel residencial (home equity), inclusive as operações decorrentes de portabilidade, devendo conter as seguintes informações relativas ao(s): […]”.

Mesmo com a previsão normativa, o receio das instituições credoras em receber o próprio imóvel de residência do devedor sempre se referiu ao potencial conflito com a Lei Federal nº 8.009, de 29 de março de 1990, que trata da proteção ao bem de família.

A aplicação ou não dessa proteção aos imóveis dados em garantia pelos devedores sempre foi um tema polêmico no Judiciário. O Superior Tribunal de Justiça, no entanto, tem consolidado o entendimento de que a proteção ao bem de família não se aplica aos casos em que o devedor oferece o imóvel em garantia por livre e espontânea vontade, independentemente da modalidade.

Um dos mais recentes precedentes judiciais que enfrentou essa questão é o Recurso Especial n° 1.782.227, conforme noticiado pela página do STJ em 25/11/2019.

Neste recurso, um devedor, que havia ofertado imóvel em garantia, alegava que tal bem não poderia ser penhorado por constituir bem de família. Mas a Terceira Turma do STJ aplicou entendimento segundo o qual a impenhorabilidade do bem de família pode ser afastada quando há violação do princípio da boa-fé objetiva e afirmou que, no caso, o devedor teria violado esse princípio ao invocar a proteção legal do imóvel somente após a formalização da penhora e a realização de vários atos judiciais subsequentes visando à expropriação do bem.

A relatora, ministra Nancy Andrighi, ainda acrescentou:

"Não se pode olvidar da máxima de que a nenhum é dado beneficiar-se de sua própria torpeza, isto é, não pode o devedor ofertar bem em garantia que é sabidamente residência familiar para, posteriormente, vir a informar que tal garantia não encontra respaldo legal, pugnando pela sua exclusão".

Esse julgamento é mais um exemplo da jurisprudência que vem se consolidando no STJ, como aqui noticiado.

O fundamento normativo e a segurança jurídica gerada com essas reiteradas decisões têm fomentado a oferta de empréstimos garantidos por imóvel residencial. Basta buscar por home equity no Google.

São operações oferecidas por bancos e fintechs de crédito – como a sociedade de crédito direto Creditas e as plataformas digitais que atuam como correspondentes bancárias (Bcredi e Cashme, por exemplo), assim como por fundos de investimento em direitos creditórios (FIDC) e companhias de securitização que investem em créditos financeiros.