O artigo 130 do Código Tributário Nacional (“CTN”) dispõe que os créditos tributários relativos a impostos cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis (…) subrogam-se na pessoa dos respectivos adquirentes. Assim, tratando-se de IPTU, na hipótese de venda de um imóvel com débitos pendentes, o adquirente (novo proprietário) do bem assume automaticamente as dívidas do imóvel, independentemente de prévio conhecimento ou consentimento[1].

Apesar de a legislação tributária parecer clara, algumas situações geram dúvidas quanto à aplicação da norma e nem sempre são resolvidas de modo unânime pelos Tribunais. Um exemplo é a alienação do imóvel quando já ajuizada a respectiva execução fiscal em face do antigo proprietário para cobrança de IPTU. Nesse caso, quem deve responder pela cobrança judicial: o antigo proprietário, o adquirente que comprou o imóvel na pendência de débito tributário ou ambos?

A jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (“TJSP”) é majoritária ao afirmar que, nessa hipótese, quem deve responder pelo IPTU é apenas o adquirente do bem, sendo plenamente cabível a sua inclusão no polo passivo da execução fiscal com a consequente exclusão do antigo proprietário. O entendimento do TJSP, portanto, é que a alienação do bem imóvel extingue a responsabilidade do antigo proprietário pelo pagamento de eventuais débitos de IPTU, a qual passa a ser unicamente do adquirente, atual proprietário do bem[2].

Esse, porém, não é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça (“STJ”). Diferentemente do TJSP, o STJ defende que, apesar de ser possível incluir o adquirente no polo passivo da execução fiscal, o antigo proprietário não pode ser excluído da ação, pois a sub-rogação de que trata o artigo 130 do CTN seria uma hipótese de responsabilidade solidária e não excludente. Assim, para o STJ, ambos devem responder pelo débito de IPTU executado, não podendo ser admitida a exclusão do antigo proprietário, em razão da inclusão do adquirente.

Apesar do STJ, em princípio, poder rever os julgados do TJSP para aplicar o entendimento acima, vale dizer que a tese defendida pelo STJ não dota de caráter vinculante e é alvo de grande resistência, principalmente porque a legislação tributária não prevê expressamente a existência de responsabilidade solidária entre o antigo e o novo proprietário do bem, o que seria de rigor para que o débito fosse exigido de ambos.

Nesse cenário, ganha força a tese de que o antigo proprietário deve ser excluído no polo passivo da execução fiscal no caso de alienação do bem imóvel no curso do processo, que é acolhida pela jurisprudência majoritária do TJSP.

[1]A única exceção prevista pelo CTN é quando constar na escritura de compra e venda do imóvel a prova de quitação do IPTU.
[2]Nesse sentido: AI – 2162678-35.2017.8.26.0000; AI – 2027683-17.2019.8.26.0000 e AP – 0006559-49.2009.8.26.0586.