Suspensão do pagamento de alugueres comerciais

30/04/2020

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Desde o início da pandemia causada pela COVID-19, a equipe do Teixeira Fortes tem abordado os diversos impactos que as relações jurídicas, de um modo geral, estão experimentando, bem como as possíveis soluções para os problemas enfrentados por todos aqueles afetados diretamente pela crise.

Tudo ainda é muito novo. É normal que entendimentos sobre cada assunto sejam consolidados somente ao longo do tempo, especialmente diante do volume dos pleitos que certamente se acumularão no Poder Judiciário, que poderá se debruçar de maneira mais pormenorizada sobre o tema, e assim aplicar o melhor direito a cada caso.

De qualquer sorte, há alguns assuntos para os quais já vemos indicativos de que a simples alegação da existência das restrições impostas pelo poder público, como aquelas decorrentes de decretos do Governo do Estado e Prefeitura Municipal de São Paulo, não tem se mostrado suficiente para sensibilizar o Tribunal de Justiça paulista.

E aqui tratamos especificamente dos pedidos feitos por empresários para que sejam suspensos os pagamentos dos locativos mensais de imóveis não residenciais, ao menos durante o período de impedimento do exercício pleno das suas atividades.

Tal medida seria necessária pois, como adiantamos acima, tanto o Governo do Estado como a Prefeitura Municipal de São Paulo, por meio de decretos editados em março[1], e objeto de prorrogação, determinaram que as atividades que envolvessem atendimento presencial ao público fossem suspensas.

Desta forma, todos aqueles que comercializam bens e serviços que não sejam decorrentes das atividades denominadas como essenciais, tais como os relacionados a saúde ou alimentação, por exemplo, tiverem que, de uma hora outra, praticamente fechar as portas.

Assim, inúmeras foram as atividades afetadas, e a consequente perda abrupta de faturamento impacta diretamente no pagamento dos tributos, salários, fornecedores e obrigações resultantes de contratos como o de locação do imóvel em que sediada a empresa, que normalmente representa um valor expressivo.

As empresas prejudicadas pela crise, desta forma, nas ações judiciais propostas para requerer a suspensão dos pagamentos dos alugueres mensais, utilizam-se do argumento de que a pandemia em questão configura caso fortuito (um evento imprevisível) ou de força maior (um evento previsível, mas inevitável), e assim estaria justificada a momentânea impossibilidade de pagamento da rubrica em análise.

Até agora, o posicionamento do TJ/SP sobre o tema indica que os argumentos de caso fortuito ou força maior não têm sido suficientes para autorizar a suspensão dos pagamentos dos locativos. Vejamos:

“Locação de imóvel não residencial. Tutela cautelar em caráter antecedente. Hipótese em que a locatária almeja a suspensão da exigibilidade dos aluguéis ou a sua redução. Descabimento. A queda, por certo período, do faturamento da locatária, empresa de grande porte, neste momento, não caracteriza caso fortuito ou força maior hábil a autorizar a intervenção judicial no negócio jurídico firmado pelas partes. Possibilidade de negociação dos locativos, a fim de evitar possível resolução do contrato de execução continuada, por força do que estabelecem os artigos 478 e 479 do CC. Recurso improvido”[2].

“Locação de imóvel comercial. Tutela de urgência destinada a suspender a exigibilidade dos aluguéis em face da quarentena decorrente da pandemia por COVID-19. Descabimento. Moratória que pelo regime legal não pode ser imposta ao credor pelo Juiz, devendo decorrer de ato negocial entre as partes ou por força de especial disposição legal. Evocação do caso fortuito e força maior que tampouco autoriza aquela medida. Cabimento, porém, da vedação à extração de protesto de título representativo do crédito por aluguéis. Recurso parcialmente provido”[3].

“LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL – AÇÃO REVISIONAL – PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA – SUSPENSÃO DA OBRIGAÇÃO DE PAGAMENTO OU REDUÇÃO DO VALOR DA LOCAÇÃO EM RAZÃO DA PANDEMIA DECORRENTE DO COVID-19 – Requisitos ausentes – INDEFERIMENTO – Manutenção da decisão recorrida. Ausentes os requisitos legais do art. 300 do CPC, o indeferimento da tutela provisória de urgência é medida que se impõe. RECURSO DESPROVIDO”[4].

Assim, conforme se nota dos julgados acima colacionados, a alegação de impedimento de exercício da atividade empresarial, ao menos neste momento, não se mostra suficiente para autorizar a suspensão dos pagamentos dos locativos mensais.

Logo, também como se nota das referidas decisões, entendemos que a melhor saída ainda é a de composição amigável entre as partes, mesmo porque o momento por que passamos, acima de tudo, remete a um esforço conjunto das partes.

Neste sentido, inclusive, temos obtido êxito em negociações desta natureza.

Felizmente os credores – nesse caso, os proprietários – têm se sensibilizado com a situação de dificuldade pela qual as empresas estão passando, especialmente aquelas que nunca tiveram episódios de atraso no pagamento. É o caminho que recomendamos.


[1] Decreto Estadual nº 64.881/2020 e Decreto Municipal nº 59.285/2020.
[2] Agravo de Instrumento 2068208-07.2020.8.26.0000; Relator (a): Gomes Varjão; Órgão Julgador: 34ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível – 19ª Vara Cível; Data do Julgamento: 22/04/2020.
[3] Agravo de Instrumento 2063701-03.2020.8.26.0000; Relator (a): Arantes Theodoro; Órgão Julgador: 36ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional II – Santo Amaro – 9ª Vara Cível; Data do Julgamento: 06/04/2020.
[4] Agravo de Instrumento 2070513-61.2020.8.26.0000; Relator (a): Antonio Nascimento; Órgão Julgador: 26ª Câmara de Direito Privado; Foro de São José dos Campos – 7ª Vara Cível; Data do Julgamento: 28/04/2020.

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