Qual lei deve ser aplicada nas rescisões de compra e venda de imóveis?

03/07/2020

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Recentemente, o Ministro do STJ Paulo de Tarso Sanseverino, na qualidade de Presidente da Comissão Gestora de Precedentes (Portaria STJ 299/2017), e diante de parecer favorável do Ministério Público Federal, proferiu despacho reconhecendo a existência dos pressupostos de admissibilidade para que seja afetado recurso especial que, sob o rito dos repetitivos, definirá sobre:

“A adoção da Lei de Alienação Fiduciária (Lei nº 9.514/97) em rescisões de compromisso de compra e venda de bens imóveis”.

O recurso 1.871.911-SP foi selecionado como representativo da controvérsia pelo Presidente da Seção de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, o Desembargador Dimas Rubens Fonseca, sob a justificativa de que “a adoção da Lei de Alienação Fiduciária em rescisões de compromissos de compra e venda de bens imóveis já se encontra pacificada no âmbito da E. Corte Superior, sob a vigência da supracitada Lei 9.514/97, porém ela ainda mantém caráter multitudinário no âmbito desta Presidência de Seção, tendo sido analisados 160 reclamos por esta matéria em 2019 e cerca de 80 apenas nos 3 primeiros meses de 2020, o que indica importante aumento em seu impacto social e econômico, ora reforçado pela edição da Lei 13.465/2017”.

No caso em comento, as partes firmaram Contrato de Compra e Venda de Imóvel com Alienação Fiduciária em Garantia, por meio do qual um lote pertencente ao Loteamento denominado “Fazenda Rio Preto”, situado no Município de São José do Rio Preto-SP, foi vendido de forma parcelada e, em garantia ao pagamento das prestações, alienado fiduciariamente às próprias Vendedoras, as sociedades Nobreville Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Scopel SP-45 Empreendimentos Imobiliários Ltda. Tanto a venda quanto a alienação fiduciária foram devidamente registradas na matrícula do imóvel.

Sob a alegação de incapacidade financeira e com fundamento no artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor, os compradores e devedores fiduciantes ajuizaram ação de rescisão do contrato, postulando, ainda, a condenação das Rés à restituição imediata das importâncias pagas. O entendimento esposado, em primeira e segunda instâncias, foi o de que o contrato de compra e venda com alienação fiduciária em garantia não se submete à Legislação Consumerista, na medida em que é regrado por legislação específica (Lei nº 9.514/97), a qual não prevê e nem permite a resolução/rescisão do contrato por parte do devedor inadimplente.

Inconformados, os devedores interpuseram recurso especial, então selecionado, pelo Presidente da Seção de Direito Privado, como representativo da controvérsia.

Agora, com a determinação do Ministro Paulo de Tarso, o recurso foi distribuído à Relatora da Terceira Turma, Ministra Nancy Andrighi, para que esta decida sobre a proposta de afetação do processo ao rito dos repetitivos no prazo de 60 dias úteis.

Caso a Ministra Nancy Andrighi proponha à Seção da Corte Especial a afetação do recurso para julgamento sob o rito dos repetitivos, será determinada, até o julgamento do recurso e a definição da tese, a suspensão da tramitação, em todo o território nacional, dos processos pendentes, individuais ou coletivos, em que o objeto da ação seja a rescisão de contratos de compra e venda com alienação fiduciária de bem imóvel.

Como bem reconhecido pelo Ministro Paulo de Tarso em seu despacho de admissibilidade, o julgamento deste processo sob o rito dos recursos repetitivos “orientará as instâncias ordinárias, cuja eficácia refletirá nos processos eventualmente suspensos, balizando as atividades futuras da sociedade, das partes processuais, dos advogados e dos magistrados (…) também provocará importantes reflexos em institutos de aceleração processual, tais como a tutela da evidência e a improcedência liminar do pedido, a depender do resultado do recurso repetitivo, evitando decisões divergentes nas instâncias de origem e o envio desnecessário de recursos especiais e/ou agravos em recursos especiais ao Superior Tribunal de Justiça”.

Vistos, etc.

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