A responsabilidade do vendedor pelo IPTU do imóvel vendido

13/07/2020

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Ao alienar um imóvel, é recomendável que o vendedor adote algumas medidas para, futuramente, não vir a ser surpreendido com uma cobrança de IPTU.

A primeira destas medidas é a de se assegurar que o comprador providenciou o registro, perante o oficial de imóveis competente, do instrumento por meio do qual se aperfeiçoou a venda, ou mesmo do compromisso deste negócio jurídico.

Isto porque o oficial de imóveis é aquele a quem cabe, exclusivamente, transferir a propriedade do bem ou dar publicidade a terceiros de que há uma promessa de que isto venha a ocorrer futuramente.

Demais disto, também é importante que o vendedor diligencie perante à Prefeitura Municipal, responsável pela cobrança de IPTU, para que seja alterado o cadastro de contribuinte relacionado ao tributo em questão, já que é por meio do referido cadastro que o ente público se ampara para exigir o pagamento.

A título exemplificativo, no Município de São Paulo podem ser utilizados os seguintes documentos com a finalidade de atualização dos dados cadastrais: certidão de ônus e propriedade emitida pelo oficial de imóveis, escritura pública ou contrato particular de compra e venda, contrato particular de cessão de direitos, dentre outros.

De outro lado, há casos em que, a depender de suas particularidades, verifica-se dúvida sobre quem deve ser o responsável pelo pagamento do IPTU: o antigo proprietário ou adquirente do bem?

Em nossas publicações, inclusive, tratamos recentemente de alguns destes casos, e aqui destacamos dois deles.

O primeiro deles remete ao fato de que, uma vez alienado o imóvel e alterado o cadastro na Prefeitura, se existirem débitos de IPTU já objeto de cobrança judicial, quem deve por eles pagar? O antigo ou o novo proprietário?

Como aqui foi esclarecido, embora o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (“TJSP”) entenda majoritariamente que cabe ao novo proprietário assumir a dívida judicial isoladamente, o Superior Tribunal de Justiça (“STJ”) entende que tanto um como outro, solidariamente, podem ser impelidos ao pagamento da dívida.

Outra situação é aquela decorrente de compromisso de venda e compra, vale dizer, em que a propriedade do imóvel ainda não foi efetivamente transferida ao adquirente, conforme aqui se abordou.

E novamente o TJSP e o STJ apresentam posicionamentos divergentes. O primeiro, mais favorável a que o compromissário comprador seja o responsável pelo IPTU, e o segundo, similarmente à primeira hipótese acima, no sentido de que tanto o promitente vendedor como o compromissário comprador podem ser demandados pelo Município. Ou seja, se o vendedor não se assegurar de que o cadastro do imóvel foi efetivamente transferido ao comprador, infelizmente poderá, sim, ser chamado ao pagamento. Isso é particularmente deletério face o mecanismo da chamada penhora on line.

Já aqui tratamos de uma terceira situação: e se a alienação do imóvel ocorrer de forma verbal, sem qualquer documento, tendo o adquirente se comprometido a lavrar a escritura pública para a transferência da propriedade, mas posteriormente permanece inerte?

Em recente decisão judicial proferida em demanda cível patrocinada pelo Teixeira Fortes, os antigos proprietários do imóvel lograram êxito em obter uma ordem judicial para que o adquirente passe a figurar como o contribuinte do tributo, cabendo à Prefeitura, que sequer era parte no processo, promover com as alterações de cadastro necessárias.

Esta determinação judicial, claro, decorre de uma anterior, que é a obrigação de que venha o adquirente a efetivamente transferir para si a propriedade do imóvel, no prazo lá assinalado sob pena de multa.

Assim foi proferida a decisão, como vemos em sua parte final:

“Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE a AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER movida por XXXXX em face de XXXXX, para (i) condenar os requeridos na obrigação de fazer consubstanciada na outorga da escritura e registro no prazo de 30 dias, sob pena de multa no valor de R$ 500,00 (quinhentos reais) por dia de descumprimento, limitada a 45 (quarenta e cinco) dias, oportunidade na qual poderá ser revista; (ii) determinar a expedição de ofício para a Prefeitura Municipal de São Paulo a fim de que seja transferida a titularidade do imóvel para a Ré, XXXXX”.

Para obter sucesso na ação, foi necessário comprovar a ocorrência da alienação do imóvel de forma verbal, bem como toda a cobrança promovida pelo ente público contra os antigos proprietários, desde a ocasião em que deveria o adquirente ter providenciado a lavratura e registro da escritura pública.

No caso que patrocinamos, importante destacar, o IPTU já era até objeto de cobrança judicial. Por esta razão, acreditamos que no caso de eventual recurso, venha o TJSP a manter hígida a decisão de primeiro grau, na medida em que majoritariamente tem referida Corte se posicionado no sentido de que o adquirente do bem é quem deve ser responsabilizado pelo pagamento do tributo.

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