Muitas vezes o credor tem conhecimento da existência de bens imóveis do devedor antes da sentença condenatória, mas é surpreendido, após a procedência de seus pedidos, com a ausência de patrimônio do devedor para pagamento do valor devido.

Para evitar os entraves jurídicos e morosos de provar a ocorrência de fraudes, o credor pode ser cauteloso e realizar o registro da hipoteca judiciária, que garantirá a futura execução por quantia certa.

Em linhas gerais, a hipoteca é um direito real de garantia sobre coisa alheia que recai, em regra, sobre bens imóveis, em que não há a transmissão da posse do bem entre as partes, mas garante ao credor a possibilidade de executar o bem para satisfação do seu crédito.

A hipoteca pode ser (i) convencional, que decorre da vontade entre as partes; (ii) legal, quando decorre da lei (artigo 1.489 do Código Civil); ou (iii) judiciária, quando decorre de uma decisão judicial condenatória. É sobre esta última que queremos tratar aqui.

A doutrina comumente trata a hipoteca judiciária como um efeito anexo, acessório ou secundário da sentença que condena o vencido ao pagamento de prestação em dinheiro, ou que determina a conversão da prestação de fazer, de não fazer ou de dar coisa em prestação pecuniária, servindo a sentença como título constitutivo de tal garantia, conforme disposto no caput do artigo 495 do Código de Processo Civil. [1]

Ou seja, como bem destacado pelo professor José Miguel Garcia Medina, “com a hipoteca judiciária, o bem gravado fica sujeito, por vínculo real, ao cumprimento da obrigação”[2] conforme disposto nos artigos 1.419 do Código Civil[3] e no parágrafo 4º do artigo 495 do Código de Processo Civil[4].

Como previsto na lei[5], a sentença condenatória poderá ser levada a registro, ainda que (i) a condenação seja genérica; (ii) o credor possa promover o cumprimento provisório da sentença ou esteja pendente arresto sobre bem do devedor; ou (iii) a sentença tenha sido objeto de recurso pela parte contrária, mesmo que referido recurso seja dotado de efeito suspensivo.

Com isso, o credor assegura que, no momento da execução da sentença, caso o devedor não pague o valor devido, haverá bens para garantir o recebimento do seu crédito, uma vez que, constituída a hipoteca judiciária, esta lhe dará o direito de preferência quando do pagamento, em relação aos outros credores que porventura busquem o mesmo bem para pagamento do valor a eles devido, observada a prioridade no registro[6].

O procedimento para registro da hipoteca judiciária foi facilitado no Código de Processo Civil de 2015. Agora, não é mais necessária ordem judicial, declaração expressa do juiz ou demonstração de urgência.

Conforme previsto no parágrafo 2º do artigo 495 do Código de Processo Civil, basta que o credor leve ao Cartório de Registro de Imóveis competente uma cópia da sentença para requerer que o registro seja feito na matrícula do imóvel, seguindo o procedimento previsto na Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973)[7].

Após, em cumprimento ao previsto no parágrafo 3º do mesmo artigo, deverá o credor informar ao juízo da causa, no prazo de 15 (quinze) dias, que o registro da hipoteca foi levado a efeito, para que seja determinada a intimação do devedor para tomar ciência do ato.

Tal intimação, muitas vezes, poderá “estimular” o devedor a procurar o credor na tentativa de uma composição, o que resolveria o litígio de forma mais rápida e eficaz, já que o credor receberia seu crédito sem a necessidade de prosseguimento dos atos expropriatórios.

Mas cabe aqui uma ressalva. Caso haja a reforma ou invalidação da decisão que impôs o pagamento de quantia, há a possibilidade de o credor responder, independentemente de culpa, pelas perdas e danos que o devedor eventualmente tenha sofrido em razão da constituição da garantia, a teor do disposto no parágrafo 5º do artigo 495 do Código de Processo Civil.

Neste caso, o devedor precisará comprovar o prejuízo sofrido e o valor da indenização a ser fixada pelo juiz será liquidado e executado nos próprios autos.

Necessário, portanto, que o credor pondere os riscos de reversão da sentença antes de proceder o registro da hipoteca judiciária, bem como avalie o valor do crédito em comparação ao valor dos bens que podem ser gravados, para que não haja excessos que viabilizem eventual pedido de indenização por parte do devedor.

Apesar da ressalva, a hipoteca judiciária é certamente forte aliada do credor para recebimento do seu crédito, já que o procedimento antecipará, de certa forma, um ato executivo que é realizado apenas na fase de execução e, além de garantir a satisfação de seu crédito, também servirá como uma barreira para inibir eventuais fraudes por parte do devedor.

[1] “Art. 495. A decisão que condenar o réu ao pagamento de prestação consistente em dinheiro e a que determinar a conversão de prestação de fazer, de não fazer ou de dar coisa em prestação pecuniária valerão como título constitutivo de hipoteca judiciária.”
[2] Medina, José Miguel Garcia. Curso de Direito Processual Civil Moderno, 4ª ed. Ver., atual. e ampl., São Paulo, Editora Revista dos Tribunais, 2018, pg.733.
[3] “Art. 1.419. Nas dívidas garantidas por penhor, anticrese ou hipoteca, o bem dado em garantia fica sujeito, por vínculo real, ao cumprimento da obrigação.”
[4] “Artigo 495, § 4º A hipoteca judiciária, uma vez constituída, implicará, para o credor hipotecário, o direito de preferência, quanto ao pagamento, em relação a outros credores, observada a prioridade no registro.”
[5] Artigo 495, parágrafo 1º, do Código de Processo Civil.
[6] Artigo 495, parágrafo 4º do Código de Processo Civil.
[7] Artigo 167, inciso I, item 2, da Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973).