ITBI deve ser calculado sobre o valor da arrematação do imóvel

22/10/2020

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Em mandado de segurança patrocinado pelo Teixeira Fortes, um contribuinte que arrematou um imóvel em leilão judicial foi autorizado pela justiça a recolher o ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) sobre o valor pago pelo imóvel na arrematação, sem a incidência de encargos moratórios.

O contribuinte teve que recorrer ao judiciário porque a Prefeitura de São Paulo exigiu que o ITBI fosse recolhido sobre o “valor venal de referência”, base de cálculo fixada pelo Poder Executivo com fundamento em supostas pesquisas imobiliárias realizadas pela Secretaria da Fazenda.

Ocorre que o “valor venal de referência” é inconstitucional, e uma das razões disso é muito simples. A questão é que o Poder Executivo não pode fixar e majorar a base de cálculo do imposto, regra básica prevista no artigo 150, inciso I, da Constituição Federal, e nos artigos 9º, inciso I, e 97, incisos II e IV, e parágrafo 1º, do CTN. Essa tarefa é do Poder Legislativo.

Segundo a decisão do juiz da 10ª Vara da Fazenda Pública, no caso de alienação judicial de imóvel, a base de cálculo para o recolhimento do ITBI deve ser o valor da arrematação, pois esse valor equivale exatamente à quantia que o bem está sendo negociado em condições normais de mercado, que é justamente a definição de valor venal. A decisão fez prevalecer o que está previsto no artigo 7º do Decreto Municipal nº 55.196/2014, que estabelece que a base de cálculo do ITBI é o valor venal do imóvel.

A referida decisão está alinhada ao entendimento do Tribunal de Justiça de São Paulo, que considera inconstitucional a aplicação do “valor venal de referência” no cálculo do ITBI. Mas apesar do posicionamento do TJSP, a Prefeitura de São Paulo insiste na aplicação do “valor venal de referência”, obrigando o contribuinte a buscar seu direito no judiciário, já que não há outra alternativa.

Como os imóveis costumam ser arrematados por um preço bem mais baixo do que o “valor venal de referência”, a diferença no valor do ITBI tende a ser grande, por isso o contribuinte deve ficar atento a essa questão e, se valer a pena, buscar o judiciário para evitar o recolhimento de valores indevidos.

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