Ao adquirir créditos correspondentes a taxas condominiais, um Fundo de Investimento em Direitos Creditórios assumirá a mesma posição do condomínio, credor originário, com todas as prerrogativas legais que lhe são conferidas, incluindo-se o direito de cobrar o proprietário do imóvel (atual ou futuro) pelas vias judiciais, além de penhorar o imóvel, mesmo em se tratando do imóvel de residência do devedor.

Em outras palavras, foi o que decidiu a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao concluir, no julgamento do recurso de um FIDC, que a cessão não altera a natureza do crédito. Eis a ementa do acórdão:

“RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. CESSÃO DE CRÉDITO. NATUREZA JURÍDICA. PRESERVAÇÃO. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Tanto a natureza ‘propter rem’ das dívidas relativas a cotas condominiais quanto as prerrogativas conferidas ao titular desse tipo de crédito decorrem de lei, que leva em conta a situação especial do credor e o interesse prevalecente da coletividade, que necessita obter os recursos necessários para pagamento de despesas indispensáveis e inadiáveis. 3. O Supremo Tribunal Federal, após reconhecer a existência de repercussão geral da matéria atinente à ‘transmudação da natureza de precatório alimentar em normal em virtude de cessão do direito nele estampado’ (Tema nº 361/STF), decidiu que a cessão de crédito não implica a alteração da sua natureza. 4. Ainda que as prerrogativas concedidas ao detentor de crédito alimentar contra a Fazenda Pública sejam inerentes à natureza da dívida, visam elas proteger, em última análise, a pessoa do credor, à semelhança das preferências legais conferidas aos detentores de crédito trabalhista ou condominial, a justificar, desse modo, a aplicação da mesma tese jurídica. 5. Hipótese em que a transmutação da natureza do crédito cedido viria em prejuízo dos próprios condomínios, que se valem da cessão de seus créditos como meio de obtenção de recursos financeiros necessários ao custeio das despesas de conservação da coisa, desonerando, assim, os demais condôminos que mantêm as suas obrigações em dia. 6. Na atividade de securitização de créditos condominiais, os Fundos de Investimento em Direitos Creditórios (FIDCs) valem-se do instituto da cessão de créditos, regulado pelos arts. 286 e seguintes do Código Civil, e, ao efetuarem o pagamento das cotas condominiais inadimplidas, sub-rogam-se na mesma posição do condomínio cedente, com todas as prerrogativas legais a ele conferidas. 7. Recurso especial provido”.

Essa decisão é importante para consolidar as atividades desempenhadas pelos Fundos de Investimento em Direitos Creditórios, principalmente porque tem sido comum, no mercado, a aquisição de créditos condominiais por parte destes.

Como bem reconheceu o STJ, nesse tipo de operação os fundos valem-se do instituto da cessão civil ordinária de crédito, disciplinada pelos artigos 286 e seguintes do Código Civil, de forma que, ao efetuarem a quitação das cotas condominiais não pagas, sub-rogam-se na mesma posição do condomínio cedente, com todas as prerrogativas legais a ele conferidas.

Portanto, mantendo a natureza da obrigação, o cessionário do crédito, seja ele um fundo de investimento, uma instituição financeira, uma companhia securitizadora ou uma empresa de factoring, assumirá a posição do credor condomínio, podendo se valer de todas as medidas judiciais que cabia ao credor originário.

Vale ressaltar que, de acordo com a Lei nº 8.009/1990, que dispõe sobre a impenhorabilidade do bem de família, a dívida condominial é uma exceção que permite ao credor a penhora do imóvel (artigo 3º, inciso IV). Além disso, por se tratar de uma obrigação propter rem, que segue o imóvel, ao credor será possível cobrar o eventual adquirente do bem.

Em seu voto, o relator do recurso ainda deixou claro que quando o legislador pretende modificar a natureza do crédito cedido ele o faz expressamente, a exemplo da disposição contida no parágrafo 4º do artigo 83 da Lei nº 11.101/2005, segundo a qual “os créditos trabalhistas cedidos a terceiros serão considerados quirografários“.

Ou seja, quando não houver disposição expressa, a natureza fica mantida, de forma a não prejudicar a posição do credor.

Para acessar o inteiro teor do REsp nº 1570452, clique aqui.