Tributação da alienação de imóveis por empresas do lucro presumido

01/03/2021

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São recorrentes as dúvidas acerca da tributação pelo Imposto de Renda da Pessoa Jurídica (“IRPJ”) e Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (“CSLL”), na alienação de imóveis por empresas optantes do lucro presumido, dada a perspectiva da Receita Federal sobre o assunto, e os riscos que dela decorrem.

Na aquisição de bens, é muito comum que a sociedade efetue seu registro contábil como um bem do ativo não circulante. Nestes casos, quando o imóvel é posteriormente vendido, a tributação será realizada pelo chamado “ganho de capital”.

Cabe aqui explicar que o ganho do capital é a diferença entre o valor da venda do bem e o seu respectivo valor contábil. Esta diferença será exatamente o valor a ser oferecido à tributação, sobre o qual serão aplicadas as alíquotas do “IRPJ” e da “CSLL”.

A questão que nos propomos tratar aqui é se, quando efetuada a alienação do bem por empresa do lucro presumido, o chamado “valor contábil” do bem deve levar em consideração (a) o custo original do bem alienado, ou (b) o custo deduzido das quotas de depreciação.

Essa discussão é relevante para as empresas que adotam o lucro presumido pois nele não se pode utilizar dos encargos de depreciação na apuração da base de cálculo do tributo, a qual é calculada exclusivamente segundo a sua receita bruta.

Vejamos a seguinte situação: o contribuinte adquire um bem por R$ 1.000.000,00 e, após certo tempo, o vende por R$ 3.000.000,000. Neste caso, a base de cálculo da tributação pelo ganho de capital será a diferença aritmética, sem considerar os encargos de depreciação:

Valor de aquisição do bem:                                     R$ 1.000.000,00

Valor de venda do bem:                                           R$ 3.000.000,00

Ganho de capital:                                                      R$ 2.000.000,00

Agora, veja-se a base de cálculo obtida considerando-se um percentual fictício de 20% de depreciação:

Valor de aquisição depreciado (20%):                 R$ 800.000,00

Valor de venda do bem:                                          R$ 3.000.000,00

Ganho de capital:                                                     R$ 2.200.000,00

Como pode se ver, quando se considera na equação os encargos de depreciação, o valor de aquisição do imóvel é deduzido de acordo com o percentual de depreciação aplicável, o que por sua vez aumenta a base de cálculo, sobre a qual incidirá o tributo.

Visando maior arrecadação, a Receita Federal tem posição firme no sentido de que do valor contábil do bem devem ser deduzidos todos os encargos de depreciação, aumentando a diferença entre o valor contábil e o valor de alienação e, consequentemente, aumentando a tributação.

Em razão da divergência de entendimento entre contribuintes e receita sobre a utilização dos encargos de depreciação sobre o valor contábil do bem, a discussão já se encontra posta no tribunal administrativo (Conselho Administrativo de Recursos Fiscais – “CARF”) o qual – em julgados mais antigos – adotou entendimento favorável ao contribuinte, afirmando que “como a depreciação não interferiria diretamente na apuração da base de cálculo daqueles tributos, não poderia ser excluída do custo do bem alienado no momento da apuração do ganho de capital”.

Atualmente, contudo, verifica-se uma guinada de 180 graus naquele tribunal administrativo que, em duas decisões recentes, uma delas a única proferida no mais alto grau do CARF, decidiu favoravelmente ao fisco, no sentido de que na apuração do ganho de capital no Lucro Presumido, deve ser contabilizada a depreciação, amortização ou exaustão acumulada na determinação do valor contábil. Isto sob a alegação de que os encargos de depreciação são implicitamente considerados no regime do lucro presumido, quando aplicado o percentual da presunção legal.

Até o momento, não se teve notícia de nenhum acórdão dos tribunais judiciais a respeito da matéria, de modo que a discussão está longe de ser resolvida, sendo possível que a questão tome outros rumos, retomando o entendimento inicial do CARF e afastando a contabilização dos encargos de depreciação da base de cálculo do tributo no lucro presumido.

De qualquer forma, em uma parcela dos casos vivenciados por empresas do ramo imobiliário optantes do lucro presumido, todo o problema surge em razão de erro na classificação contábil do bem imóvel – que foi registrado como bem do ativo “não circulante”, quando deveria ter sido contabilizado como “estoque” – pois desde o início a empresa tinha por objetivo a venda do bem.

Assim, caso fosse considerado como estoque na aquisição, não haveria que se falar em depreciação, pois o método de tributação seria outro, o qual considera o valor da venda como receita bruta. Neste sentido, fica sujeito à tributação somente 32% do montante obtido com a venda do imóvel – sobre o qual serão aplicadas as alíquotas do IRPJ e CSLL, levando a uma economia tributária em casos em que o bem apresentou uma grande valorização.

Neste sentido, destaca-se que hoje está em discussão também a possibilidade de reclassificação fiscal de um bem de estoque para o imobilizado ou vice-versa, que a receita sempre busca invalidar, ainda que regularmente realizada, visando uma maior tributação. Esta discussão é controversa, havendo posicionamentos divergentes no próprio CARF, o que leva a uma grande insegurança jurídica no setor imobiliário.

Sugere-se, então, que sempre que for realizada a aquisição de um imóvel, seja ouvido o advogado ou consultor de sua confiança, para verificar qual o correto enquadramento contábil do bem adquirido de acordo com os objetivos futuros para aquele bem, afastando-se, assim, uma tributação mais gravosa que possivelmente poderia ser evitada.

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