Em recente julgamento, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) fixou, por maioria, importante tese a respeito da constituição de garantia fiduciária imobiliária. Restou definido que a ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis impede o aperfeiçoamento da garantia.

Embora o artigo 23 da Lei Federal nº 9.514, de 20 de novembro de 1.997[1], que trata da propriedade fiduciária sobre bens imóveis, afirme expressamente que a constituição da propriedade se dá mediante registro, a validade desse artigo tem sido questionada por aqueles que entendem que o registro serve apenas para produzir efeitos perante terceiros.

No caso julgado, o instrumento particular de compra e venda de imóvel firmado entre as partes não foi levado a registro, apesar de nele constar cláusula de alienação fiduciária do bem em garantia ao credor e, com base no artigo supracitado, independentemente da parte que tenha dado causa à ausência do registro, o STJ entendeu que a garantia não se constituiu e dispensou o adquirente de se submeter ao procedimento de leilão previsto no artigo 27 da Lei nº 9.514.

A Ministra Nancy Andrighi, relatora do acórdão proferido, destacou a coexistência, no ordenamento jurídico brasileiro, de um duplo regime jurídico da propriedade fiduciária: (a) o regime jurídico geral do Código Civil, que disciplina a propriedade fiduciária sobre coisas móveis infungíveis; e (b) o regime jurídico especial, formado por um “conjunto de normas extravagantes”, dentre as quais, a Lei nº 9.514.

Feita essa distinção acerca da disciplina legal da propriedade fiduciária segundo a sua natureza, a Ministra destacou que a Corte tem jurisprudência consolidada, a respeito da constituição da garantia fiduciária de direitos sobre coisas móveis e títulos de crédito, no sentido de que esta se consolida independentemente de seu registro no Cartório de Títulos e Documentos.

Porém, a respeito da constituição de garantia fiduciária imobiliária asseverou:

“Quanto, porém, à propriedade fiduciária de bem imóvel, regida pela Lei 9.514/97, verifica-se que a garantia somente se constitui com o registro do contrato que lhe serve de título no registro imobiliário do local onde o bem se situa.
Nesse sentido, aliás, é o disposto expressamente no art. 23 da Lei 9.514/17, segundo o qual ‘constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título’.
(…)
Dessa maneira, sem o registro do contrato no competente Registro de Imóveis, há simples crédito, situado no âmbito obrigacional, sem qualquer garantia real nem propriedade resolúvel transferida ao credor”.

A tese firmada pelo STJ confirma, portanto, que o registro de fato tem natureza constitutiva da propriedade fiduciária, assim como ocorre em relação aos demais direitos reais sobre imóveis, e não só gera a oponibilidade e eficácia do negócio contra terceiros como garante a validade entre as partes contratantes.

Adepto do entendimento de que o registro tem o único intuito de produzir efeitos perante terceiros, ficou vencido o Ministro Villas Bôas Cueva.

REsp nº 1.835.598-SP

[1] Art. 23, Lei nº 9.514/1997. “Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título”.