Tributação na venda de imóveis por empresas

09/04/2021

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A renda auferida com a venda de imóveis pelas pessoas jurídicas recebe tratamento tributário distinto quando considerada simples receita ou ganho de capital (diferença positiva entre o valor da venda e o valor contábil do imóvel vendido), o que é determinado de acordo com (i) as atividades desenvolvidas pela empresa, (ii) a classificação contábil dos imóveis e (iii) o regime de tributação adotado, se pelo Lucro Real ou Presumido.

A receita oriunda da venda de imóveis pelas empresas optantes pelo Lucro Real – seja receita operacional, das empresas aptas à comercialização de imóveis próprios, seja ganho de capital, daquelas outras que não têm em seu objeto social a atividade imobiliária – compõe o cálculo de apuração do resultado do período. Apenas o lucro, se existente, é submetido à tributação de IRPJ e CSLL, segundo as seguintes regras gerais:

  • IRPJ: alíquota de 15% + adicional de 10% (quando superado o limite básico legal)
  • CSLL: alíquota 9%

           Total: 34% sobre o ganho de capital na venda do imóvel

De igual modo, as empresas tributadas pelo Lucro Presumido que não têm por objeto social atividade imobiliária, também devem apurar ganho de capital na venda de imóveis, afastando a regra de tributação pela presunção do lucro dessa operação por não se tratar de receita operacional. Nesses casos, o ganho de capital será submetido à tributação de IRPJ e CSLL pelas regras gerais destacadas acima (34%).

Durante muito tempo, até mesmo empresas constituídas especificamente para exercício da atividade imobiliária eram instruídas a apurar ganho de capital na venda de seus imóveis quando, a qualquer tempo, esses bens tivessem pertencido ao ativo não circulante, independentemente de, no momento da venda, integrarem o ativo circulante (estoque).

Isso porque a Receita Federal entendia que o intuito da aquisição ou da construção de um imóvel que já tivesse sido alocado no ativo não circulante não teria sido sempre comercial, e por isso a receita da venda deste ativo não deveria ser considerada operacional, prejudicando o planejamento das empresas imobiliárias que transferiam os imóveis ao ativo circulante visando tributar a receita da venda deste ativo com base de cálculo presumida.

Nesse sentido é que merece destaque a recente alteração da interpretação adotada pela Receita Federal, a partir da publicação da Solução de Consulta COSIT nº 7/2021, segundo a qual a receita auferida pelas empresas imobiliárias optantes pelo Lucro Presumido com a venda de imóveis do ativo circulante será tributada como receita operacional, sem restrição em relação ao histórico de classificação do ativo.

Com isso, as empresas imobiliárias, desde que comercializem imóveis do ativo circulante, terão a receita da venda de imóveis tributada de acordo com as seguintes regras:

  • IRPJ: alíquota de 15% sobre a base de cálculo presumida, de 8% sobre o valor da venda
    (alíquota efetiva de 1,2% sobre o valor da venda), mais o adicional de 10% sobre a base de cálculo presumida, quando o caso (alíquota efetiva de + 0,8% sobre o valor da venda)
  • CSLL: alíquota de 9% sobre a base de cálculo presumida, de 12% sobre o valor da venda do imóvel
    (alíquota efetiva de 1,08% sobre o valor da venda)
  • PIS: alíquota de 0,65%
  • COFINS: alíquota de 3%

           Total: 6,73% sobre a receita da venda do imóvel

As definições do objeto social, do regime de tributação e da classificação contábil de ativos devem ser feitas com cautela, em conjunto com a análise das demais características de cada empresa, e revistos com certa regularidade, para garantir o melhor resultado em todas as operações, reduzindo-se a tributação de forma legítima.

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