Após grande período de controvérsia sobre o tema, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) pacificou o entendimento relativo à validade da cláusula que transfere ao consumidor o pagamento da comissão de corretagem, bem como a incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição de tais valores.

Quando do julgamento dos Recursos Especiais 1.559.511/SP e 1.551.956/SP, cujos acórdãos foram publicados em 06/09/2016, o STJ firmou as seguintes teses (Tema 938):

“(i) Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (artigo 206, § 3º, IV, CC);

(ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem;

(iii) Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.”

No entanto, em sessão realizada no dia 26/05/2021, a Segunda Seção do STJ decidiu submeter ao procedimento de revisão e/ou distinção a tese “i” do referido tema, relativa ao prazo prescricional, com o propósito de definir sua aplicabilidade aos casos em que o pedido de restituição da comissão de corretagem tem como fundamento a suposta culpa da construtora/incorporadora pela resolução do contrato, em virtude de atraso na entrega do imóvel, e não a abusividade da cláusula contratual.

Observa-se que no julgamento do REsp 1.551.956/SP, que ensejou a tese da incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, o STJ reconheceu como premissa fundamental a ocorrência de enriquecimento sem causa, pautada no artigo 206, parágrafo 3º, inciso IV do Código Civil:

“Art. 206. Prescreve:

§3º Em três anos:

(…) IV – a pretensão de ressarcimento de enriquecimento sem causa;”

Contudo, a discussão ora travada girará em torno das controvérsias quanto a responsabilidade pela resolução do contrato. Ou seja, a causa de pedir é diversa daquela apreciada pelo Tema 938/STJ, o que poderia alterar a aplicação do prazo prescricional para a regra geral, disposta no artigo 205 do Código Civil, que prevê 10 (dez) anos de prazo prescricional.

Entretanto, ainda que estejamos diante de assuntos distintos, há que se ressaltar que a taxa de corretagem, conforme entendimentos dos nossos tribunais, é devida por se tratar da remuneração de um serviço prestado.

Independentemente da posterior resolução do contrato, o consumidor usufruiu da intermediação imobiliária, obteve o negócio desejado e, por consequência, assinou o contrato de compromisso de compra e venda.

Ainda que a resolução contratual tenha se dado por culpa da construtora/incorporadora, entendemos que o prazo prescricional não poderia ser diferente daquele firmado no Tema 938, uma vez que, apesar de envolver a questão relativa à responsabilidade contratual, eventual ressarcimento da taxa de corretagem também permeia o campo do enriquecimento sem causa, considerando que o consumidor, que se utilizou dos serviços prestados, se beneficiaria indevidamente com a possível devolução dos valores.

Logo, totalmente possível a aplicação do artigo 206, parágrafo 3º, inciso IV do Código Civil, ao caso que será discutido, devendo ser mantido o prazo prescricional trienal.

Agora, nos resta aguardar a decisão que será proferida pelo STJ, esperando que a jurisprudência sobre o tema seja mantida como há muito pacificada pelos Tribunais.

Ressalta-se, por fim, que os processos que envolvam o tema que será discutido pelo STJ terão prosseguimento nas instâncias ordinárias, já que foi determinada a suspensão, no intuito de garantir a segurança jurídica, apenas dos recursos especiais e agravos em recurso especial pendentes nos Tribunais de segundo grau.