O art. 18, inciso V, da Lei 6.766/79, dispõe taxativamente acerca dos requisitos e obras mínimas necessárias à aprovação de um loteamento. Como estabelece o citado inciso V, o loteador deverá submeter o projeto do loteamento ao registro imobiliário, acompanhado dos seguintes documentos: cópia do ato de aprovação do loteamento e comprovante do termo de verificação pela Prefeitura da execução das obras exigidas por legislação municipal, que incluirão, no mínimo, a execução das vias de circulação do loteamento, demarcação dos lotes, quadras e logradouros e das obras de escoamento das águas pluviais ou da aprovação de um cronograma, com a duração máxima de 2 (dois) anos, acompanhado de competente instrumento de garantia para a execução das obras.

São essas as exigências mínimas necessárias à aprovação de qualquer loteamento.

A redação original Lei nº 6.766/79 foi alterada ao longo dos anos. Para o que importa a esta análise, destaca-se a alteração trazida pela Lei nº 9.785/1999, que acrescentou o § 5º ao art. 2º da Lei nº 6.766/79, e a Lei nº 11.445/2007, que alterou parcialmente o mesmo § 5º. No texto original da Lei nº 6.766/79, o art. 2º não dispunha do § 5º, que somente foi acrescentado em 1999, tendo sido novamente alterado em 2007.

Atualmente, o § 5º tem a seguinte redação: “A infra-estrutura básica dos parcelamentos é constituída pelos equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação pública, esgotamento sanitário, abastecimento de água potável, energia elétrica pública e domiciliar e vias de circulação.”

As alterações legislativas supervenientes, contudo, não têm o condão de criar obrigações adicionais ao loteador. Sendo assim, o empreendedor de loteamento regularmente aprovado anteriormente às alterações legislativas citadas, não pode ser compelido a realizar obras adicionais, que não eram exigidas ao tempo de sua implantação.

Permitir tal interpretação, e exigir do loteador a readequação do loteamento às exigências das novas leis, violaria a garantia fundamental da irretroatividade, pela qual a lei nova jamais poderá atingir o direito adquirido e o ato jurídico perfeito (art. 5º, XXXVI, CF).

As exigências legais posteriormente incluídas na Lei 6.766/79 não podem atingir os loteamentos já aprovados e implantados.

O tema da irretroatividade da lei, notadamente no que concerne às exigências legais mínimas para a implantação de um loteamento, já foi objeto de análise pelo E. TJSP, ao julgar o recurso de apelação nº 1044009-89.2021.8.26.0100. Ali, um proprietário de lote pleiteou a implantação de rede de energia elétrica, fundamentando seu pedido justamente nas disposições contidas no § 5º, do art. 2º, da Lei 6.766/79, que entraram em vigor posteriormente à data de aprovação do loteamento.

No referido processo, a loteadora, patrocinada pelo Teixeira Fortes, demonstrou que a redação primitiva da Lei nº 6.766/79 não estabeleceu a construção de rede de energia elétrica pelo loteador, pois não a relacionou nas obras mínimas elencadas no art. 18, inciso V, que nunca sofreu alterações legais neste ponto, exceto quanto ao prazo de conclusão de obras, que foi ampliado de 02 para 04 anos.

Acolhendo a tese da loteadora, o E. TJSP rejeitou a pretensão do autor da ação. Para decidir de tal modo, o Tribunal destacou que, ao tempo da implantação do loteamento, a redação original da Lei nº 6.766/79 nada dispunha sobre a obrigação de a loteadora arcar com as despesas relativas às obras de infraestrutura, e ponderou que

“Sabido que cabe ao interessado em promover o parcelamento do solo urbano a implantação da infraestrutura básica do loteamento, que consiste em equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação pública, esgotamento sanitário, abastecimento de água potável, energia elétrica pública e domiciliar e vias de circulação, nos termos do parágrafo 5º, do art. 2º da lei n. 6.766/79. Com o registro do loteamento, após a realização das obras de infraestrutura e aprovação do projeto pelo Poder Público, tais equipamentos são automaticamente incorporados ao domínio público, por força do art. 5º, parágrafo único, também da Lei n. 6.766/79, sem qualquer previsão de indenização. Ocorre que no caso concreto em exame há peculiaridade que impede o reconhecimento da obrigação da loteadora de arcar com as despesas relativas às obras de infraestrutura, em especial a implantação da rede de distribuição de energia elétrica. (…) Com o advento da Lei 6.766/79, a redação original tampouco dispôs sobre tal obrigação. Isto porque, a redação original do artigo 2 o da lei 6.766/79 não possuía os parágrafos 3º a 5º, os quais somente foram acrescentados em 1999, por força da Lei 9.785/99, e alterados em 2007, pela Lei 11.445/2007. A inclusão da instalação de rede de distribuição de energia elétrica como infraestrutura básica dos parcelamentos ocorreu apenas em 1999, data muito posterior à implantação do loteamento onde situado o imóvel do autor”.
O Tribunal concluiu, por fim, que não havia norma vigente à época da aprovação do loteamento que impusesse à loteadora a entrega das obras de infraestrutura exigidas na ação. Como destacado no julgado, “(…) na época da implantação do empreendimento, não havia qualquer previsão legislativa que obrigasse o loteador à instalação da rede de distribuição de energia elétrica, obrigação esta que não pode ser presumida ou imposta com base em legislação superveniente.”

O julgado em destaque ratifica nossa defesa de impossibilidade de a lei retroagir para obrigar loteadores de loteamentos já aprovados a suprirem exigências legais supervenientes.