A Receita Federal publicou a Solução de Consulta nº 128, que trata da incidência do Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF) sobre o ganho de capital em operações de permuta (troca) de imóveis. Este novo posicionamento trouxe dúvidas sobre como essas operações devem ser tratadas. Vamos esclarecer o que foi decidido.

O que é permuta?

Para fins tributários, permuta é a troca de uma ou mais unidades imobiliárias, prontas ou a construir, por outra ou outras unidades imobiliárias. Às vezes, um dos lados pode pagar uma diferença em dinheiro para a outra parte, que normalmente é chamado de torna.

Imposto sobre a permuta de imóveis

Em regra, as operações de permuta de bens e direitos estão sujeitas ao IRPF sobre o ganho de capital, que é a diferença entre os valores dos bens trocados. Porém, a Lei diz que o ganho de capital obtido na troca de unidades imobiliárias, feita por escritura pública e sem pagamento de torna, não é tributado, conforme art. 132, II do RIR/2018:

Art. 132. Na determinação do ganho de capital, serão excluídas: (…)

II – a permuta exclusivamente de unidades imobiliárias, objeto de escritura pública, sem recebimento de parcela complementar em dinheiro, denominada torna, exceto na hipótese de imóvel rural com benfeitorias.

E quando há torna?

Se houver torna na permuta, o ganho de capital deve ser apurado apenas sobre o valor da torna. Esse cálculo deve ser feito nos moldes da Instrução Normativa SRF nº 84/2001, e o imposto pode variar de 15% a 22,5%, conforme a Lei nº 13.259/2016.

Resumindo:

Troca de unidades imobiliárias por escritura pública, sem torna: não há incidência do IRPF sobre eventual ganho de capital;

Troca de unidades imobiliárias, com torna: O IRPF incide apenas sobre o ganho de capital que será calculado considerando apenas o valor da torna.

Equiparação à permuta

A lei considera que a operação de compra e venda de terreno, acompanhada de confissão de dívida e escritura pública de dação em pagamento de unidades imobiliárias construídas ou a construir, equipara-se à permuta, conforme §1º do art. 132 do RIR/2018:

§1º Para fins disposto neste artigo, equiparam-se a permuta as operações quitadas de compra e venda de terreno, acompanhadas de confissão de dívida e de escritura pública de dação em pagamento de unidades imobiliárias construídas ou a construir.

Esse tipo de operação é comum quando incorporadoras compram terrenos para construir empreendimentos. Em vez de pagar em dinheiro ao proprietário, elas dão ao proprietário do terreno unidades autônomas do prédio que será construído no local.

A Solução de Consulta nº 128

O questionamento principal da Solução de Consulta nº 128, publicada em maio, foi sobre a equiparação comentada acima. O contribuinte perguntou se a troca de um imóvel residencial por unidades em um prédio a ser construído pela incorporadora, com o pagamento de torna, poderia ser considerada como uma permuta. Se a resposta fosse sim, não haveria incidência do IRPF sobre o ganho de capital obtido na operação.

No entanto, a Receita Federal respondeu que não. A Receita Federal argumentou que a norma do §1º do art. 132 do RIR/2018 só se aplica quando o objeto da operação de compra e venda é um terreno, o que não era o caso do contribuinte, que transferiu à incorporadora um imóvel residencial, em troca das unidades autônomas no prédio a construir. Portanto, a operação descrita pelo contribuinte não poderia ser equiparada a uma permuta para afastar o IRPF sobre o ganho de capital.

Conclusão

A Solução de Consulta nº 128/2024 não alterou as regras gerais para a incidência do IRPF na troca de imóveis. O que ficou decidido na resposta da Receita Federal foi que, para ser equiparada a uma permuta e não ser tributada pelo IRPF, a operação de compra e venda deve ter como objeto um terreno e ser acompanhada de confissão de dívida e de escritura pública de dação em pagamento de unidades imobiliárias construídas ou a construir. Se for um imóvel residencial, como no caso discutido pela Receita Federal, o ganho de capital será tributado.