Recentemente, em processo patrocinado pelo Teixeira Fortes, o Oficial de Registro de Imóveis de Campos do Jordão/SP suscitou dúvida registral, alegando, em suma, que não poderia ser realizado o registro de um Contrato de Alienação Fiduciária, pois em consulta a determinados documentos, não registrados na matrícula do bem, foi constatada divergência em relação à área construída do imóvel: enquanto na matrícula a área do imóvel é de 254,22m², na certidão expedida pela Prefeitura o imóvel é descrito com área de 475,01m².

Na situação em questão, a equipe de advogados do Teixeira Fortes expôs, com veemência, que: (i) houve o inequívoco atendimento ao princípio da especialidade objetiva, haja vista que o imóvel foi descrito da mesma forma indicada na matrícula; e (ii) os documentos que se referiam a referida divergência de metragem não foram averbados na matrícula do imóvel.

Após o julgamento do recurso de apelação interposto contra sentença que não havia acolhido os argumentos acima indicados, o Conselho Superior da Magistratura (CSM) proferiu acórdão significativo, pelo qual decidiu que o cotejo entre o título e o registro imobiliário deve prevalecer, afastando-se a utilização de documentos extratabulares não averbados, como laudos ou certidões municipais. Desse modo, concluiu pela reforma da mencionada sentença, e, por conseguinte, determinou o registro do Contrato de Alienação Fiduciária na matrícula do bem:

Abaixo se indica relevantes trechos do acórdão proferido:

“REGISTRO DE IMÓVEIS – DÚVIDA JULGADA PROCEDENTE – INSTRUMENTO PARTICULAR DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL – BEM NEGOCIADO CONSISTENTE DE CASA INTEGRANTE DE CONDOMÍNIO (ART. 8º DA LEI 4.591/64) – ÁREA CONSTRUÍDA NA UNIDADE QUE DIVERGE DO AVISO DE IMPOSTO PREDIAL E DO LAUDO DE AVALIAÇÃO – DIVERGÊNCIA QUE NÃO IMPEDE A INSCRIÇÃO – TÍTULO QUE REPETE A METRAGEM CONSTANTE DO REGISTRO DA INCORPORAÇÃO E DA AVERBAÇÃO DA EDIFICAÇÃO, PRESERVANDO-SE A ESPECIALIDADE OBJETIVA – ESPECIALIDADE OBJETIVA SE AFERE MEDIANTE COTEJO ENTRE O TÍTULO E OS DADOS CONSTANTES DO REGISTRO IMOBILIÁRIO – EXISTÊNCIA DE DOCUMENTOS ESTRANHOS AO FÓLIO REAL NÃO PRESTAM PARA AFERIR A ESPECIALIDADE – ÓBICE AFASTADO – RECURSO PROVIDO.

Existe a prática equivocada de alguns registradores de examinarem a especialidade não à vista do registro anterior em confronto com o título, mas sim tomando como parâmetros elementos extratabulares, tais como certidões fiscais ou plantas não oficiais de loteamentos. O entendimento atualmente sedimentado e correto da jurisprudência administrativa é no sentido de que a especialidade se confere à vista do título em face do registro, ou da matrícula em face da transcrição que lhe deu origem. Do mesmo modo que certidões fiscais não suprem eventual necessidade de retificação do registro, não podem servir de obstáculo de acesso ao fólio se o título confere com o que contém o registro.

Dados extratabulares, ainda que de conhecimento fático do registrador não servem de elementos para aferir a especialidade”.

(TJSP – Apelação Cível 1000020-77.2024.8.26.0116; Conselho Superior da Magistratura; Relator: Francisco Loureiro (Corregedor Geral); Data do Julgamento: 10/09/2024; Data de Publicação: 12/09/2024)

O mencionado acórdão, além de trazer à tona o princípio da especialidade objetiva, consagra o disposto no artigo 54, § 1º, da Lei nº 13.097 de 19 de janeiro de 2015, no sentido de que não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no registro de imóveis a terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel:

Artigo 54. Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações:

§ 1º Não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no registro de imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel, ressalvados o disposto nos arts. 129 e 130 da Lei nº 11.101, de 9 de fevereiro de 2005, e as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel.

O entendimento do CSM serve de alerta para que os registradores evitem a prática equivocada de examinarem títulos levando-se em conta parâmetros e elementos extratabulares, ocasionando morosidade e infortúnios para as partes.

Por fim, esta decisão representa uma importante vitória para nossos clientes e reforça a atuação estratégica do Teixeira Fortes, garantindo que o exame de títulos seja feito de acordo com os princípios legais corretos, evitando equívocos que prejudiquem o direito no âmbito registral.