A reforma tributária vai mudar as regras do jogo para quem investe em imóveis no Brasil. A partir de 2026, entram em vigor novos tributos que afetam tanto pessoas físicas quanto empresas em atividades como compra, venda, construção e aluguel de imóveis.

Hoje, o setor imobiliário é tributado por diferentes impostos sobre receita e lucro: IRPJ, CSLL, PIS e COFINS. Empresas no regime do lucro presumido – a maioria do mercado – pagam cerca de 6,5% sobre receitas com vendas e 14,5% sobre receitas com aluguéis.

Com a reforma, entram em cena dois novos tributos: IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), que vão substituir o PIS e a COFINS. As alíquotas ainda não estão definidas, mas devem girar em torno de 28%. No entanto, o setor imobiliário terá descontos:

a) as vendas de imóveis, intermediação e construção civil terão uma redução de 50%, o que deve resultar em uma alíquota de 14% de IBS e CBS, fora o IRPJ e a CSLL;

b) a locação, cessão onerosa e arrendamento terão uma redução de 70%, resultando em uma alíquota de 8,4%, sem contar o IRPJ e a CSLL.

Mesmo com esses descontos, a carga tributária tende a subir. Veja um exemplo prático: uma empresa do lucro presumido que vende um imóvel por R$ 1 milhão, cujo custo de aquisição tenha sido de R$ 500 mil, suportaria a seguinte carga tributária:

a) no regime atual, a empresa pagaria R$ 65 mil em tributos, considerando a incidência de IRPJ, CSLL, PIS e COFINS;

b) no novo regime, a carga tributária total seria de R$ 98 mil, considerando a incidência de IRPJ, CSLL, IBS e CBS.

Outra mudança significativa provocada pela reforma tributária será a inclusão de determinadas operações realizadas por pessoas físicas na incidência do IBS e CBS.

Atualmente, as operações imobiliárias realizadas por pessoas físicas estão sujeitas ao Imposto sobre a Renda da Pessoa Física (IRPF), seja na forma de rendimentos, como é o caso do recebimento de alugueis, cuja alíquota pode chegar a 27,5%, ou na forma de ganho de capital, cujas alíquotas variam entre 15% e 22,5%, de acordo com o ganho apurado na operação.

Entre outros casos, as pessoas físicas passarão a ser contribuintes do IBS e CBS nas seguintes situações:

a) se tiver receita de locação superior a R$ 240 mil no ano anterior (ou R$ 20 mil por mês), em operações com mais de 3 (três) imóveis;

b) se vender mais de 3 (três) imóveis distintos no ano anterior; e

c) se vender, no ano anterior, mais de 1 (um) imóvel construído por si nos últimos 5 (cinco) anos.

As pessoas físicas que se enquadrarem na condição de contribuinte do IBS e da CBS devem suportar uma carga tributária maior do que as pessoas físicas tributadas pelo IRPF. Por exemplo, uma pessoa física que é proprietária de cinco apartamentos alugados e recebe no ano o valor total líquido de R$ 1,2 milhão (ou R$ 100 mil por mês), teria a seguinte carga tributária:

a) no regime atual, a pessoa física teria que pagar R$ 26,6 mil de imposto de renda por mês;

b) no novo regime, a carga tributária seria de R$ 34,4 mil por mês, considerando a incidência do imposto de renda, IBS e CBS.

Para reduzir o impacto do aumento da carga tributária, foram criados dois mecanismos: o redutor de ajuste e o redutor social.

O redutor de ajuste permitirá que o contribuinte deduza da base de cálculo do IBS e CBS o custo de aquisição do imóvel. Já o redutor social permitirá a redução da base de cálculo do IBS e CBS em R$ 100 mil para a venda de imóveis residenciais novos, R$ 30 mil para a venda de lotes residenciais e R$ 600 por mês para a locação.

Essas são apenas algumas das principais mudanças que a reforma tributária traz para o setor imobiliário. A nova legislação é complexa e inclui diversos outros pontos que, embora menos visíveis à primeira vista, terão impacto direto na forma como as operações são estruturadas e tributadas.

Diante desse novo cenário, será fundamental que investidores — pessoas físicas ou jurídicas — reavaliem seus modelos de negócio, revisitem estratégias e adotem medidas para mitigar os efeitos do aumento de carga tributária que a reforma tende a provocar.

Nosso escritório acompanha de perto a implementação da reforma e está à disposição para apoiar investidores na compreensão das novas regras e na adaptação às exigências do novo sistema.